Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, który ma motywować strony do wykonania umowy. W przypadku obrotu nieruchomościami, zwyczajowo jest on stosowany w umowach przedwstępnych i poprzez prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości, ma skłaniać strony do zawarcia umowy właściwej sprzedaży nieruchomości tzw. umowy przyrzeczonej. Czego możecie nie wiedzieć o zadatku to …

1. Możliwość odmiennej regulacji zadatku w umowie

Czy wiesz, że w umowie można zadatek uregulować odmiennie od formuły którą znasz z kodeksu cywilnego?

Art. 394 kodeksu cywilnego, dotyczący właśnie zadatku, ma względnie obowiązujący charakter, co oznacza że zawarte w nim zasady, będą miały zastosowanie jeżeli czego innego nie zawrzemy w umowie.

I tak np. strony umowy przedwstępnej mogą dowolnie uregulować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku. Zawinione przez sprzedającego niezawarcie umowy przyrzeczonej, może się wiązać z koniecznością zwrotu zadatku nie w podwójnej, a np. potrójnej wysokości. Odmienne do treści ww. art. 394 kc wskazać można w umowie, iż zapłata zadatku nastąpi, nie gotówką przy zawarciu umowy przedwstępnej, a na rachunek bankowy sprzedawcy w terminie X, od dnia zawarcia umowy.

Zapisy umowne dotyczące zadatku mogą być więc modyfikowane w stosunku do tych zawartych w przepisach, stosownie do okoliczności danej sprawy czy potrzeb stron.

2. Zadatek a odszkodowanie

W przypadku umowy przedwstępnej, gdzie zastrzeżony był zadatek, strona umowy z powodu jej niewykonania przez kontrahenta może wybrać, czy od umowy odstąpić i zachować zadatek lub żądać jego podwójnej wysokości, czy też skorzystać z możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. W sytuacji, gdy nasza szkoda faktycznie przewyższa wysokość zastrzeżonego zadatku, zdecydowanie warto zawalczyć o odszkodowanie. Uwzględnić trzeba jednak, że w przeciwieństwie do uprawnień z tytułu zadatku, których realizacja nie jest uzależniona od faktu poniesienia szkody, czy też jej wysokości, dochodząc odszkodowania trzeba te okoliczności wykazać.

Pamiętajmy, skorzystanie z jednego uprawnienia wyłącza drugie i niemożliwe jest ich łączenie.

W sytuacji spornej, kiedy to chcemy dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, pomimo zastrzeżonego zadatku, warto powołać się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 25 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 39/09, gdzie podniesione zostało, iż w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.

3. Zadatek w umowie rezerwacyjnej

Swoistą ciekawostką, jest zastrzeganie przez strony zadatku już w umowie rezerwacyjnej, gwarantując zawarcie umowy przedwstępnej w określonym terminie. W zastosowaniu takiego rozwiązania nie widzi przeszkód Sąd Najwyższy (wyrok SN z 1.4.2011 r., III CSK 229/10, Lex nr 794792) wskazujący, iż zadatkiem w rozumieniu art. 394 KC może być objęty obowiązek zawarcia umowy przedwstępnej obciążający obie strony i wynikający z tzw. umowy rezerwacyjnej.

Z praktyki wynika, iz z takiego rozwiązania korzystają notorycznie deweloperzy, zastrzegając w umowie rezerwacyjnej zadatek i zobowiązując strony w określonym terminie do zawarcia umowy przedwstępnej, czy też nawet już samej umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną, czyli nie została uregulowana w przepisach jako osobny typ umowy. Korzystając z tej okoliczności deweloperzy, często sporządzają umowy to w sposób delikatnie rzecz ujmując „swobodny”. Podpisując taką umowę trzeba wykazać się dużą ostrożnością i dokładnie przeanalizować jej treść, aby nie zakończyć swej przygody z deweloperem zarówno bez nieruchomości jak i wpłaconego zadatku.

Przykładowo, w sytuacji, gdy nie mamy pewności czy uzyskamy kredyt na zakup nieruchomości, naciskajmy na uwzględnienie zapisu o zwrocie zadatku w przypadku  nieotrzymania finansowania.

4. Zapłata zadatku- przy okazji czy również po zawarciu umowy?

 

W orzecznictwie brak zgody w kwestii określenia przesłanek czasowych skuteczności zapłaty zadatku. Mamy orzeczenia, które dosłownie traktują wynikające z art. 394 kc sformułowanie „dany przy zawarciu umowy” i wskazują, iż zadatek musi być wręczony w  momencie zawierania umowy przedwstępnej. Są też i takie, które mówią, iż czas wręczenia kontrahentowi kwoty, która – zgodnie z porozumieniem stron – ma stanowić zadatek, nie ma znaczenia decydującego dla samej konstrukcji zadatku.

Obecnie za przeważający uznaje się pogląd, według którego nie ma ustawowego obowiązku zapłaty zadatku w momencie zawierania umowy przedwstępnej i zapłata ta może nastąpić już po zawarciu ww. umowy. Zdecydowanie jednak, chcąc uniknąć ewentualnych sporów na tym tle, warto zastosować się do zasady wyrażonej w ostatnim wyroku SN z dnia 16.11.2017 (sygn akt V CSK 79/17 ) dot. zadatku, gdzie wskazał on, iż „jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku”