W sytuacji, gdy inwestycja na sąsiedniej działce ogranicza nam dostęp do naturalnego światła, mamy różne możliwości działania w zależności od etapu realizacji tejże inwestycji. Kluczowe jest, aby w sytuacji kiedy budowa ta powoduje faktycznie niekorzystne zacienienie naszej nieruchomości, nie pozostać biernym i podjąć odpowiednie kroki, czy to w celu zapobieżenia powstaniu szkody, czy też dla zrekompensowania strat z nią związanych.

Z uwagi na fakt, iż kwestia zacienienia nieruchomości wynika w dużym stopniu z odległości jaka dzieli od siebie budynki, warto w pierwszej kolejności poznać regulacje dotyczące ograniczeń w tej materii. 

Odległość od granicy

Kwestia odległości budynku od granic działki została uregulowana w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zasadą wyrażoną w §12 rozporządzenia jest, iż budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, bądź 3 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

W temacie dostępu do światła dziennego w związku z inwestycją na działce sąsiedniej, wskazać należy również, iż zgodnie z ww. rozporządzeniem § 13 ust. 1 odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń.

Pozwolenie na budowę

O tym, czy dana inwestycja w ogóle może zostać zrealizowana na danej działce, decydują właściwe organy prowadzące postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, sprawdzając m.in. czy projekt budowlany danego budynku, jest zgodny z ustaleniami właściwego dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To zapisy ww. mpzp decydują o tym jaki budynek, o jakim przeznaczeniu może powstać na danej działce i oceniają również, czy jego wysokość jest zgodna m.in. wysokością zabudowy wskazaną w planach zagospodarowania.

Organy badają z urzędu zgodność danego projektu budowlanego z ww. przepisami, ustalają również, kto jest stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli właściciel działki sąsiedniej zostanie uznany za stronę, organ poinformuje go o toczącym się postępowaniu i będzie miał możliwość  zaskarżenia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kwestia uznania za stronę postępowania o wydanie pozwolenia na budowę zależy od zakresu ustalonej przez organy strefy oddziaływania obiektu i tego czy nieruchomości sąsiednie się w niej znajdują. Na podstawie znowelizowanych przepisów, krąg podmiotów będących stroną przedmiotowego postępowania  został znacząco ograniczony i najczęściej to sam inwestor z wyłączeniem właścicieli działek sąsiednich, jest stroną postępowania.

Działania prewencyjne

W kontekście problemów jakie mogą pojawić się w związku z zacienieniem naszego lokalu, czy całej  działki, na której posadowiony jest dom, zdecydowanie warto analizując zakup nieruchomości, sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to etapu zarówno przed zakupem nieruchomości, jak i też później monitorowania ewentualnych zmian w planie zachodzących.  Ważne jest, aby w sytuacji gdy coś w  projektach planów, czy też ich zmian budzi nasze zastrzeżenia np. dopuszczalna wysokość budynków, składać uwagi do projektów.

Gdy natomiast plan miejscowy zostanie już uchwalony, istnieje jeszcze możliwość wniesienia skargi na tę uchwałę do sądu administracyjnego.

W trakcie budowy

Jeżeli inwestycja budząca nasze zastrzeżenia jest już realizowana, a może zagrażać prawidłowemu doświetleniu naszej nieruchomości, warto zawsze sprawdzić, czy jest ona realizowana na podstawie pozwolenia na budowę. Może się zdarzyć, iż taka inwestycja będzie stanowiła „samowolę budowlaną”, a w tej sytuacji odpowiedni organ orzec może rozbiórkę przedmiotowego obiektu.

Po zakończeniu budowy

Jeżeli nie zadziałaliśmy prewencyjnie i nie udało się nam zapobiec powstaniu niekorzystnie wpływającej na naszą nieruchomość inwestycji, możemy spróbować wystąpić na drogę postępowania cywilnego i wnieść pozew o odszkodowanie w celu zrekompensowania poniesionych strat.

W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości swoim działaniem zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich powodując tzw. immisje pośrednie, do których należy m.in. zmniejszenie dostępu do naturalnego światła i zwiększa zacienienie, właściciel takiej nieruchomości jeżeli poniósł szkodę, może dochodzić odszkodowania przed sądem wnosząc pozew.

Zgodnie z  wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08, nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego przez budynek na sąsiedniej działce, może prowadzić do braku możliwości pełnego wykorzystania tego lokalu także w zakresie np: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.

Podsumowanie

Jeżeli powstająca inwestycja wpływa niekorzystnie na naszą nieruchomość, powoduje jej znaczące zacienienie, nie musimy akceptować takiego stanu, mamy odpowiednie ww. środki, reagujmy! Nie jest tak, że jeżeli właściciel nieruchomości dokonuje zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, to samo w sobie wyklucza możliwość wyrządzenia przez taką budowę szkody. Nawet gdy inwestycja jest realizowana zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę, jeżeli wystąpiła szkoda mamy prawo dochodzić należnego nam odszkodowania.