Znalazłeś działkę, która jest pięknie położona, w spokojnej wiejskiej okolicy, no i ta cena… Dużo atrakcyjniejsza niż działki w mieście, czy w jego pobliżu. W ogłoszeniu napisane jest jednak, że to działka rolna.

Jeżeli jednak szukasz działki, którą będziesz mógł w przyszłości zabudować, nie możesz sobie pozwolić na kierowanie się emocjami i na szybkie, pochopne decyzje. To zdecydowanie czas na zebranie informacji i chłodną, szczegółową analizę zakupu nieruchomości rolnej.

Mam dla Ciebie Checklistę, która pomoże ustalić, czy na działce rolnej którą chcesz kupić, będziesz mógł zrealizować swoją inwestycję.

1. Powierzchnia

W pierwszej kolejności ustalmy powierzchnię działki. Działki rolne o powierzchni powyżej 1 ha mogą nabywać co do zasady rolnicy, chyba że osoba uzyska zgodę Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa, a to może mieć miejsce po spełnieniu szczególnych warunków.

Interesują nas więc najczęściej działki do 1 ha – te można zakupić nie będąc rolnikiem. W przypadku działek o powierzchni od 0,3 do 1 ha właściwą umowę sprzedaży, będzie poprzedzać zawarcie umowy warunkowej, która jest przesyłana do Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa, a temu przysługuje prawo pierwokupu takiej nieruchomości. KOWR może skorzystać z niego może w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży.

Zgodnie z dostępnymi informacjami, KOWR bardzo rzadko z tego prawa korzysta.

2. Księga wieczysta

Standardowo badamy księgi wieczyste, weryfikujemy dane właściciela, sprawdzamy ewentualne obciążenia na nieruchomości jak np. służebności, hipoteki.

3. Wypis z rejestru gruntów

Szukając informacji dotyczących oznaczenia nieruchomości, którą chcemy zakupić, czy też chcąc uzyskane dane zweryfikować, przede wszystkim posługujmy się wypisem z rejestru gruntów.

Znajdziemy tam informacje dotyczące powierzchni nieruchomości, ewentualnego jej podziału na mniejsze działki ewidencyjne, a przede wszystkim dowiemy się z jakim rodzajem użytków gruntowych oraz z jaką klasą gruntu mamy do czynienia.

4. Klasa gruntów

Jest to informacja o tyle istotna, iż od klasy gruntu zależy, czy:

• teren wymaga, czy nie uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Brak takiego wymogu dotyczy gruntów klasy IV-VI i jest warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

• będzie musiała następnie zostać wydana decyzja o wyłączeniu działki z produkcji rolnej, co stanowi proces długi i często kosztowny. Decyzji o wyłączeniu z produkcji, nie wymagają gleby gorszej jakości tj. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI. Decyzja ta będzie natomiast niezbędna w przypadku użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

5. Dostęp do drogi publicznej

Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z czterech kategorii dróg: krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych. 

Co istotne dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni. Może on być pośredni i przebiegać przez inne nieruchomości, na których ustanowiono służebność drogową lub prowadzić przez drogę wewnętrzną.

Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

6. Uzbrojenie terenu

Z pewnością warto zbadać ten temat przez kupnem działki. Czasami brak możliwości lub utrudnienia w dostępie do mediów może zdecydowanie zaważyć na opłacalności, czy też nawet możliwości realizacji inwestycji.

7. Mpzp

Jeżeli chcesz zbudować dom na gruncie rolnym, musisz dokonać zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Istotne jest więc ustalenie w pierwszej kolejności, czy dla danego terenu został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to takie oczywiste, gdy zdecydowana większość powierzchni Polski nie jest takimi planami objęta.

Jeżeli jednak ustalimy, iż taki mpzp został ustanowiony, a nieruchomość która nas interesuje znajduje się na terenach o przeznaczeniu rolnym, dla realizacji inwestycji i postawienia domu, niezbędna będzie zmiana mpzp.

Są tu dwa rozwiązania: samemu złożyć wniosek o zmianę mpzp lub też wiedząc, iż planowana jest w gminie jego zmiana, poczekać aż zadzieje się to „z urzędu”.

Musimy jednak pamiętać, iż zmiana mpzp to długotrwały proces, jeżeli więc liczymy na szybką realizację inwestycji, to temat działek rolnych najczęściej nie jest dobrym pomysłem.

Jeżeli działka jest w okazyjnej cenie i dopuszczamy możliwość, że trochę „poleży” zanim zrealizujemy inwestycję budowlaną, warto zrobić rozeznanie w gminie, czy są plany zmiany mpzp i w jakim kierunku będą one zmierzać. Najczęściej zmiana planów związana jest z rozwojem zabudowy i m.in. właśnie zmianą terenów rolnych na tereny pod zabudowę.

Oczywiście mpzp sprawdzamy też pod kątem przeznaczenia gruntów sąsiednich i tego jakie inwestycje mogą powstać w okolicy i czy, są one zgodne z naszymi planami.

Jeżeli dla danego obszaru nie jest ustanowiony mpzp, jedyną opcją na zrealizowanie zabudowy na działce rolnej, jest uzyskanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

8. Spełnienie warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy

Zdecydowanie warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości rolnej, czy działka spełnia warunki pozwalające na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Czasami, gdy jest wątpliwość w tym zakresie, zalecam złożenie wniosku o wydanie decyzji WZ, przed zakupem nieruchomości i dopiero po jej uzyskaniu, nabycie działki.

Warunki uzyskania decyzji WZ:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. dostęp do drogi publicznej – jw.
3. uzbrojenie terenu – wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne wymagają grunty rolne klasy I-III, o czym była już mowa wyżej.

Mam nadzieję, że powyższa lista pomoże Ci w przeanalizowaniu tematu zakupu działki rolnej i podjęciu dobrej decyzji.

Jeżeli jednak potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu danej działki rolnej, lub zwyczajnie nie masz na to czasu, zapraszam do kontaktu – pomogę 🙂