Jak uzyskać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez Gminę? Zapoznajcie się z poniższym studium przypadku i dowiedzcie się jakie działania podjąć i jakich argumentów użyć, by uzyskać należne wynagrodzenie.
Stan faktyczny
W roku 2015 r. klient mój zawarł porozumienie z Gminą, dotyczące sprzedaży nieruchomości, którą miała Gmina wykorzystać do urządzenia drogi publicznej. Z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości, do zawarcia właściwej umowy sprzedaży jednak nie doszło.
Niezależnie od tego, Gmina przejęła działkę mojego Klienta w posiadanie i na niej, jak również na innych działkach, urządziła drogę, kładąc m.in. kostkę brukową. Działka przedmiotowa stała częścią częścią drogi publicznej i tak też była wykorzystywa.
Stan prawny
Przejęcie w posiadanie działki przez Gminę nastąpiło bez zawarcia jakiejkolwiek umowy dotyczącej jej użytkowania. Tym bardziej, jak wyżej było wskazywane, nie została zawarta umowa sprzedaży.
Gmina przeprowadziła roboty budowlane na nieruchomości i doprowadziła do powstania m.in. na działce mojego Klienta, budowli drogowej. W praktyczny sposób objęła więc w posiadanie samoistne sporny grunt. (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 stycznia 2017 r. IV CSK 112/16)
Działkę tą Gmina oddała do użytku publicznego mieszkańcom gminy. Tym samym, po przez swoje działanie, uniemożliwiła właścicielowi swobodne korzystanie z jego własności, jednocześnie nie uiszczając żadnych opłat z tego tytułu na jego rzecz.
Gmina nie posiadała żadnego tytułu prawnego do użytkowania przedmiotowej części drogi. Po tym jak nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, nie została zawarta w jej miejsce choćby umowa dzierżawy. W takiej sytuacji Gminę uznać można za posiadacza samoistnego w złej wierze przedmiotowej działki.
Zgodnie z treścią art. 225 w zw. z art. 224 § 2 kodeksu cywilnego, posiadacz samoistny w złej wierze, jest zobowiązany do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
Dochodzenie roszczenia
Dochodzenie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie rozpoczynamy zazwyczaj od wezwania do jego zapłaty.
Tak właśnie było i w tym przypadku. Kwota wynagrodzenia została wyliczona przy uwzględnieniu funkcjonujących na rynku stawek za użytkowanie gruntu w danej miejscowości.
W tym przypadku, na wezwanie skierowane przez radcę prawnego, gmina szybko zareagowała i zgodziła się na zapłatę roszczenia. Sprawa zakończyła się więc polubownie, poprzez zawarcie porozumienia i zapłatę odszkodowania na rzecz mojego Klienta przez Gminę.
Działania te zmobilizowały również Gminę do podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości.
Klienci uzyskali więc zarówno cenę ze sprzedaży nieruchomości, jak i wynagrodzenie za bezumowne z niej korzystanie.
Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, można dochodzić za 6 lat wstecz z uwagi na przedawnienie.