Biorąc pod uwagę dzisiejsze koszty nabycia działek budowlanych, grunty rolne zdecydowanie kuszą swoimi cenami. Dodając do tego ich często atrakcyjną lokalizację, z dala od zgiełku miasta, wydają się być świetną okazją.

Czy jednak możemy tak po prostu działkę rolną kupić i się na niej wybudować? Kiedy jest to możliwe, a kiedy niekoniecznie? Temat do łatwych nie należy, postaram się jednak rozwiać choć część Waszych wątpliwości przedstawić podstawowe zasady związane z zakupem nieruchomości rolnej.

Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością rolną?

Nieruchomościami rolnymi są grunty, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, a także ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Co do zasady więc działka spełniająca powyższe kryteria, jest działką rolną. Wyłączone jednak z tego z zakresu powyższej definicji nieruchomości rolnej zostały te nieruchomości, które w planach zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele niż rolne.

W przypadku więc, gdy nawet działka jest użytkowana rolniczo, a w mpzp jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, rozstrzygające o charakterze tej działki i jej przeznaczeniu, są zapisy zawarte w mpzp.

Kiedy można nabyć nieruchomość rolną?

Kiedy już ustalimy, iż mamy do czynienia działką rolną, bardzo istotną dla nas informacją jest jej powierzchnia. To tak naprawdę od wielkości gruntu rolnego zależy to czy będziemy go mogli swobodnie nabyć.

Od 2019 r., w związku z wprowadzonymi zmianami uregulowań dotyczących nabywania nieruchomości rolnych, osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym, może dokonać zakupu nieruchomości rolnej, której powierzchnia nie przekracza 1 ha.

Całkowita swoboda w nabywaniu gruntów rolnych dotyczy jednak tylko działek o powierzchni od 0,3 ha i mniejszych.

W przypadku działek o powierzchni 0,3-1 ha, Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa (dalej KOWR, ma prawo pierwokupu.

Co to oznacza?

Strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego. Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

Działki rolne powyżej 1 ha, jeżeli nie jesteś rolnikiem indywidualnym, czy też osobą bliską zbywcy nieruchomości rolnej, nabyć można za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictw, ale to już jest proces wysoce sformalizowany i stanowiący zdecydowanie materiał na inny wpis.

Ograniczenia w obrocie

Pamiętać jednak również warto, iż przy zakupie nieruchomości rolnej, istnieją ograniczenia w zakresie obrotu nimi. Zakupioną ziemię rolną można sprzedać dopiero po 5 latach od jej nabycia. Okoliczność tą z pewnością trzeba uwzględnić w swoich planach inwestycyjnych.

W wyjątkowych przypadkach, możemy otrzymać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na wcześniejszą sprzedaż. Uzasadnieniem naszego wniosku musi być jednak ważny interes prywatny lub publiczny.

Pamiętaj, że sprzedaż nieruchomości rolnej wbrew przepisom, przed upływem 5 lat, powoduje iż zawarta umowa jest nieważna. Jeżeli nawet zdarzy się tak, że umowa zostanie sporządzona przez notariusza, sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu nabywcy do ksiąg wieczystych.

Działki do 0,3 ha

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i zawarte w niej ograniczenia dotyczące m.in. braku możliwości sprzedaży działki rolnej przez 5 lat od chwili nabycia, nie dotyczą działek poniżej 0,3 ha.

Kiedy możemy budować na nieruchomości rolnej

Co do zasady na działkach rolnych budować nie można (poza oczywiście zabudowaniami gospodarczymi). W przypadku jednak, gdy działka na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieni przeznaczenie na budowlane, nie mamy już do czynienia z działką rolną.

Proces miany mpzp w zakresie przeznaczenia naszej działki, można zainicjować poprzez złożenie do właściwego miejscowo organu tj. wójta/burmistrza/prezydenta miasta, Wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W miejsce rolnego przeznaczenia danej działki, wnosimy o zmianę na tereny przeznaczone pod zabudowę, co da możliwość zrealizowania naszej inwestycji budowlanej.

Możliwość taką uzyskujemy również w przypadku braku mpzp, kiedy wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy. Przeznaczenie działki wraz z samym wydaniem tzw. „wuzetki”, jeszcze się nie zmienia, jednak stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę.

Odrolnienie

Pamiętać tutaj jednak należy, iż w przypadku niektórych nieruchomości rolnych niezbędne będzie ich odrolnienie tj. uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Zasadą jest, że im lepsza klasa ziemi (I-III), tym prawdopodobieństwo wymogu odrolnienia wyższe. Im lepsza klasa ziemi, tym również koszty odrolnienia wyższe. Inwestor zobowiązany jest uiścić opłatę jednorazową i opłaty roczne (przez dziesięć lat). Może więc się to okazać mimo niskich ceny zakupu samej działki, inwestycją kosztowną.

Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

Sam wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej składa się we właściwym Starostwie Powiatowym. Jeżeli organ stwierdzi, iż nie ma potrzeby dokonywania wyłączenia z produkcji rolnej, wyda decyzję o umorzeniu postępowania.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości rolnej i finalnie zrealizowanie na niej inwestycji budowlanej, z pewnością do prostych i szybkich procesów nie należy. To zdecydowanie materiał na dobre inwestycje, jednak bardziej dla cierpliwych strategów, niż na liczących na szybki zysk inwestorów/ fliperów. Jeżeli chcesz zainwestować w nieruchomość rolną, zdecydowanie polecam szczegółowe zapoznanie się z przepisami lub zaciągnięcie rzeczowej porady prawnej, w przeciwnym razie możesz się nie raz zaskoczyć.