„Mamy z mężem wybraną działkę i planujemy jej zakup, a następnie postawienie na niej domku letniskowego. Zgodnie z naszymi ustaleniami działka ta jest wpisana w jednej księdze wieczystej z siedmioma innymi działkami i są one obciążone hipoteką. Z księgi wieczystej wynika, że hipoteka jest na 240,000zł. Właściciel twierdzi, że na chwilę obecną do spłaty pozostało 110,000zł. Cena wybranej przez nas działki to 50,000zł. Zastanawiamy się jak dokonać transakcji, żeby było to dla nas bezpiecznie tzn. aby kupiona działka wpisana została do nowej księgi wieczystej bez hipoteki bądź by tę hipotekę dało się bezpiecznie usunąć. „
Zacznę od tego, że w takiej sytuacji idealnie byłoby, aby przed podpisaniem umowy sprzedaży, dług zabezpieczony hipoteką umowną został spłacony w całości. Bank wtedy wystawiłby zaświadczenie potwierdzające spłatę zadłużenia i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Na tej podstawie sprzedający złożyłby wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Jak wnioskuję jednak z treści pytania, takiej opcji najpewniej nie ma.
W związku powyższym, innym również bezpiecznym rozwiązaniem, będzie zwrócenie się przez właściciela nieruchomości z wnioskiem do wierzyciela (czyli banku) o zwolnienie od obciążenia hipoteką działki, którą chcą Państwo kupić. Wniosek taki jest uzasadniony, jeżeli wartość tej działki w zestawieniu z wartością całej nieruchomości, jest stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.
Należy przez to rozumieć sytuację, w której mimo sprzedaży części nieruchomości pozostała część ma taką wartość rynkową, iż w razie przeprowadzenia egzekucji z tej części suma przypadająca wierzycielowi nie będzie niższa niż w wypadku sprzedaży całości nieruchomości wraz z częścią sprzedaną.
Ustalając nieznaczny charakter tej części nieruchomości, należy wziąć pod uwagę położenie działki, sposób wykorzystywania, jej powierzchnię i przede wszystkim wartość rynkową. W Państwa sytuacji, na korzyść przemawia fakt, iż działka ta jest jedną z 8 działek wyodrębnionych w ramach obciążonej hipoteką nieruchomości, co może dawać niemal pewność, iż mimo zwolnienia jednej działki z obciążenia hipoteką, interes wierzyciela będzie zabezpieczony.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Art. 90 [Sprzedaż części nieruchomości] W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.
Procedura
Przechodząc do konkretnych czynności, które należy przedsięwziąć, to w pierwszej kolejności właściciel nieruchomości powinien zwrócić się do banku w formie pisemnej z wnioskiem o zwolnienie od obciążenia hipotecznego części nieruchomości tj. działki którą chcą Państwo zakupić. We wniosku należy wskazać, o którą działkę chodzi oraz uzasadnić, iż jest ona stosunkowo nieznaczna w stosunku do pozostałej części nieruchomości, która pozostanie przedmiotem zabezpieczenia. Podkreślić warto, że wartość pozostałej części nieruchomości zapewni nadal bankowi dostateczne zabezpieczenie kredytu.
Następnie bank wyraża zgodę na zwolnienie od obciążenia hipotecznego przedmiotowej działki, poprzez oświadczenie złożone w odpowiedniej formie o zrzeczeniu się hipoteki w zakresie sprzedanej części.
Odpowiednia forma takiego oświadczenia przejawia się w tym, iż musi zostać ono podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone zostać pieczęcią banku. Tak sporządzone oświadczenie ma moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i może stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych. (art. 95 ust. 1 prawa bankowego)
Jeżeli uzyskamy oświadczenie banku o zrzeczeniu się hipoteki w stosunku do kupowanej działki, zakładając nową księgę wieczystą dla odłączonej, sprzedanej działki, nie przepisuje się do niej już hipoteki. Sprzedana część nieruchomości zostaje zwolniona spod obciążenia hipotecznego.
Nadmienić tutaj muszę, że bank może wyrazić zgodę na zwolnienie sprzedawanej części spod obciążenia hipotecznego, jednak pod warunkiem że kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie mu wypłacona według pierwszeństwa służących mu hipotek. Przy czym od takiej przedterminowej spłaty zobowiązania dokonanej na żądanie wierzyciela, nie może być pobierana prowizja za przedterminową spłatę części kredytu.
Warunkiem więc bezpieczeństwa tej transakcji jest uzyskanie oświadczenia banku o zwolnieniu sprzedawanej części nieruchomości od obciążenia hipotecznego. Jeżeli bank nie wyrazi na to zgody, hipoteka będzie łącznie obciążała dotychczasową nieruchomość oraz nieruchomość nowopowstałą. Podobnie będzie w wypadku, gdy ani sprzedający, ani nabywca nie zwrócą się do wierzyciela hipotecznego o zwolnienie sprzedawanej części od obciążenia hipotecznego.
W sytuacji, gdy wierzyciel odmówi zwolnienia od obciążenia hipotecznego sprzedawanej części nieruchomości, pomimo zaistnienia przesłanek uzasadniających uwzględnienie takiego wniosku, zarówno sprzedający, jak i nabywca mogą wnieść powództwo do sądu cywilnego o wydanie orzeczenia stwierdzającego obowiązek wierzyciela do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki. Rozwiązanie to uznać należy za ostateczność, można go jednak użyć jako argumentu przy negocjacjach z bankiem.