W związku z panującą epidemią koronawirusa COVID-19 i wprowadzonym do odwołania zakazem swobodnego przemieszczania się ludności, w wyjątkowo trudnej sytuacji znaleźli się przedsiębiorcy, którzy zawarli umowy długoterminowe korzystania z lokali mieszkalnych, w celu ich wynajmowania na doby. Ograniczenie lub brak bieżących przychodów z tej działalności, utrudnia im pokrycie zobowiązań wobec właścicieli lokali.
Z pomocą w choćby czasowym obniżeniu czynszu należnego właścicielowi lokalu, mogą przyjść przepisy dotyczące.. umowy dzierżawy, a konkretnie przepis art. 700 kc dotyczący właśnie żądania obniżenia czynszu, w związku ze znacznym obniżeniem dochodu.
Art. 700 kc. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może przypadającego za dany okres gospodarczy.
Dlaczego przepisy o dzierżawie, a nie o najmie?
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że jeżeli lokal został oddany przez właściciela do korzystania odpłatnie posiadaczowi zależnemu, w celu następnie oddania tego lokalu w najem i czerpania zysków z najmu w ramach prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej – w takim przypadku mamy do czynienia faktycznie, z dzierżawą lokalu, a nie z najmem.
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii, z którą umową (najmu czy dzierżawy) mamy do czynienia w konkretnym przypadku, ma tutaj, nie nazwa zawartych umów, a ich treść i faktyczna wola stron.
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny, pomocą w rozstrzygnięciu tej kwestii, jest ustalenie, czy pobieranie pożytków cywilnych (w postaci czynszu) stanowi podstawowy cel (sens gospodarczy) danej umowy, czy też ma jedynie znaczenie drugorzędne. Jeżeli dla osoby biorącej do korzystania lokal, podstawowe znaczenie ma pobieranie z niego pożytków cywilnych tj. czynszu w związku z jego dalszym najmem, wówczas należy stwierdzić, że osoba ta nawiązała faktycznie, z osobą oddającą mu rzecz do korzystania, stosunek dzierżawy. W tym przypadku czynsz z podnajmu stanowi pożytek cywilny w znaczeniu prawnym.
W sytuacji, więc kiedy zawarłeś umowę o korzystanie z lokalu w celu uzyskiwania korzyści z tytułu najmu krótkoterminowego i tym samym prowadzisz działalność gospodarczą w tym zakresie, to najpewniej zawarłeś z właścicielem lokalu umowę dzierżawy.
A czym to skutkuje w obecnej nadzwyczajnej sytuacji?
W związku z wystąpieniem epidemii koronawirusa COVID- 19 i związanym z nim czasowym zakazem swobodnego przemieszczania się ludności (które to są okolicznościami za które dzierżawca odpowiedzialności z pewnością nie ponosi) i znacznym zmniejszeniem lub całkowitym ustaniem na skutek tego, zwykłych przychodów z przedmiotu dzierżawy, możesz jako dzierżawca skorzystać z art. 700 kc i zażądać od właściciela lokalu obniżenia wysokości czynszu.
Zdecydowanie polecam przeanalizowanie zawartej z właścicielem lokalu umowy, pod kątem ustalenia czy nie jest ona umową dzierżawy. Żądanie obniżenia czynszu na ww. podstawie może się okazać stosunkowo szybkim, sposobem na ograniczenie strat finansowych w tym jakże trudnym dla rynku nieruchomości czasie.