Stare kamienice ostatnio cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem na rynku nieruchomości. Zachwyca zarówno ich duży metraż i wysokość pomieszczeń, ale też takie urokliwe retro elementy, jak piękne drewniane podłogi w jodełkę czy piece kaflowe. Niewątpliwie są one też zwyczajowo świetnie zlokalizowane. I kiedy się tak zachwycamy, często również wyjątkowo atrakcyjną ceną, umyka nam pewien dosyć często występujący w przypadku kamienic fakt, iż  nie mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu, a z tajemniczym tworem jakim jest „udział ze wskazaniem na lokal”.

Czym jest „udział ze wskazaniem na lokal”

W przepisach prawa zdecydowanie nie znajdziemy określenia „udział ze wskazaniem na lokal”. Na wtórnym rynku nieruchomości, przyjęło się jednak określać tak, udział we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielolokalowym, bez ustanowionej odrębnej własności lokalu. Prawo to nie jest więc tożsame z prawem własności nieruchomości lokalowej. Kupujący staje się współwłaścicielem całej nieruchomości gruntowej z posadowionym na niej budynkiem, nie staje się jednak właścicielem wskazanego konkretnego mieszkania. W najlepszym razie jego posiadaczem.

Dlaczego zapytacie „w najlepszym razie”? Nie jest wcale takie oczywiste, że współwłaściciele zawarli jakąkolwiek umowę dotyczącą sposobu użytkowania danej nieruchomości, a w szczególności w zakresie wyłącznego korzystania z konkretnych lokali w budynku się znajdujących.

Jeżeli takiej umowy nie ma, to co do zasady, każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli jest równocześnie współwłaścicielem każdego z lokali w budynku się znajdujących. Jak stanowi art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Nabywca udziału we współwłasności tj. ułamkowej części tej nieruchomości, może rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości wspólnej, nie ma jednak prawa do władania konkretnym, wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, np. danym lokalem mieszkalnym. W takiej sytuacji do podjęcia jakiejkolwiek czynności przekraczającej zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czyli problem może się już chociażby pojawić w sytuacji, gdy osoba która zakupiła tzw. udział we współwłasności, będzie chciała się zameldować w danym lokalu, czy też przeprowadzić w nim remont.

Dlatego też tak istotne jest, aby przed zakupem udziału we współwłasności takiej nieruchomości jaką jest chociażby ww. kamienica, upewnić się, czy współwłaściciele zawarli umowę o podział do wyłącznego korzystania lokali w niej się znajdujących. Umowa quad usum będzie również istotna przy zawieraniu np. umowy sprzedaży z deweloperem lokalu na parterze dla uzyskania wyłącznego prawa do korzystania z przylegającego do mieszkania ogródka.

Korzyści płynące z umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania

Na szczęście współwłaściciele nie muszą się ograniczać do ww. określonego w ustawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Mogą zawrzeć stosowną umowę dotyczącą korzystania z nieruchomości wspólnej, w której w przypadku wcześniej przywołanej kamienicy, wydzielą określone lokale do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum). Taki podział bynajmniej nie oznacza, iż współwłasność zostaje zniesiona i strony umowy stają się właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych. Mogą oni natomiast dysponować nimi tj. samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonego lokalu mieszkalnego oraz zobowiązani są ponosić koszty jego utrzymania.

Forma umowy quoad usum

Przepisy nie narzucają odgórnie formy w jakiej ma być zawarta przedmiotowa umowa. Zdecydowanie jednak warto zadbać o to, aby była to co najmniej forma pisemna, a najlepiej z podpisami notarialnie poświadczonymi lub po prostu w forma aktu notarialnego. Te dwie ostatnie, szczególne formy zawarcia umowy, dają podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i ujawnienia dokonanego podziału quoad usum. Przedmiotowy wpis w księdze wieczystej gwarantuje, że podział ten będzie skuteczny również wobec następców obecnych współwłaścicieli nieruchomości.

W tym miejscu warto również wspomnieć, iż przypadku, gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć co do ugodowego podziału nieruchomości do korzystania, mogą skierować sprawę do sądu, który rozstrzygnie ją orzeczeniem.

Podział quoad usum, a zniesienie współwłasności

Czy kupno udziału we współwłasności nieruchomości, gdzie jest zawarta umowa o jej podział do wyłącznego korzystania quoad usum w formie aktu notarialnego i dokonano wpisu w księdze wieczystej, zapewnia już na stałe prawo władania objętym w posiadanie zgodnie z ww. umową konkretnym lokalem mieszkalnym?

No niekoniecznie.

Zagrożenie może się pojawić, gdy któryś ze współwłaścicieli zażąda zniesienia współwłasności nieruchomości, do czego ma prawo na podstawie art. 210 kodeksu cywilnego.

Fakt zawarcia umowy o podział quoad usum nie wyklucza niestety na stałe takiej możliwości. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może zostać faktycznie wyłączone przez współwłaścicieli w umowie, jednak jednorazowo na czas nie dłuższy niż 5 lat. Później może ono być każdorazowo przed upływem tego okresu przedłużane.

Jeżeli jednak takie wykluczenie nie zostało w umowie zawarte, albo nie zostało ono po okresie 5-letnim przedłużone, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić o zniesienie współwłasności.

Wtedy, jeżeli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności, każdy z nich może sprawę tę skierować do rozstrzygnięcia przez sąd, gdzie treść umowy quoad usum niestety nie jest wiążąca dla sądu i nie determinuje sposobu zniesienia współwłasności. Podział ustalony przez sąd nie musi więc być zgodny z tym zawartym w umowie quoad usum przez współwłaścicieli. W pewnych sytuacjach, jeżeli sąd uzna że danej nieruchomości nie da się podzielić, może również przyznać jej własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub orzec o sprzedaży nieruchomości (art. 212 kodeksu cywilnego).

Tylko dla doświadczonych graczy

Ze współwłasnością mamy do czynienia często w przypadku powierzchni garażowych sprzedawanych przez dewelopera wraz z lokalami. Współwłasnością mogą też być objęte ogródki znajdujące się przy lokalach sprzedawanych również przez dewelopera.

I kiedy w takich ww. przypadkach, przy dobrze sporządzonej umowie o podział do korzystania, ryzyko nie jest duże, to w przypadku, gdy chcemy kupić udział we współwłasności gruntu, na którym stoi kamienica i liczymy, iż na stałe będziemy posiadać, użytkować konkretny lokal, a może także czerpać z niego zyski, to sprawa zdecydowanie wymaga głębszej analizy. Cena „udziału ze wskazaniem na lokal” jest zazwyczaj dużo niższa niż odrębnej własności podobnego lokalu, pamiętajmy jednak, aby dobrze skalkulować ryzyko poprzez  przeprowadzenie szczegółowego audytu nieruchomości, nie tylko pod kątem technicznym, finansowym, ale także i przede wszystkim prawnym.