Kiedy jest wymagana zgoda małżonka na zakup nieruchomości?

Kiedy jest wymagana zgoda małżonka na zakup nieruchomości? Niby pytanie proste i można na nie odpowiedzieć jednym magicznym zdaniem:

„Zgoda małżonka jest wymagana, gdy nieruchomość kupowana jest za środki pochodzące z majątku wspólnego małżonków, a jeżeli środki pochodzą z majątku osobistego jednego z nich, to zgoda drugiego nie jest wymagana”

I mógłby to być koniec tematu i koniec artykułu, a jednak wątpliwości w tym temacie bywa zdecydowanie więcej. Zadajecie pytania o formę w jakiej zgoda powinna być udzielona i czy obecność drugiego małżonka przy podpisywaniu umowy jest niezbędna, a co jeżeli małżonek odmówi udzielenia zgody? No i jak to jest z tym nabywaniem nieruchomości do majątku osobistego? itd.

Odpowiedzi na te i inne pytania szukajcie poniżej.

Majątek wspólny a zgoda małżonka na zakup nieruchomości 

Zgoda drugiego małżonka niezbędna będzie do nabycia nieruchomości, ale także jej zbycia, obciążenia lub użytkowania wieczystego, gdy pomiędzy małżonkami występuje wspólność majątkowa, a środki pieniężne przeznaczane na jej zakup pochodzą z majątku wspólnego.

W takim przypadku zwyczajowo do zawarcia umowy sprzedaży stają oboje małżonkowie i wspólnie podpisują umowę. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy jedno z nich nie chce lub nie może być obecne u notariusza w danym terminie, wtedy rozwiązaniem jest wcześniejsze udzielenie drugiemu małżonkowi również w formie aktu notarialnego, zgody na zawarcie przedmiotowej umowy (tzw. zgoda notarialna), która to już jest tylko okazywana notariuszowi przy zawieraniu umowy.

Odmowa zgody

Niekiedy jednak bywa i tak, że jeden z małżonków odmawia udzielenia zgody na zakup/sprzedaż nieruchomości, wtedy małżonek który dąży do jej zawarcia może wystąpić do Sądu o wydanie zezwolenia na dokonanie tej czynności. Sąd po zapoznaniu się z argumentacją stron, udzieli takiego zezwolenia jeżeli będzie tego wymagać dobro rodziny (art. 39 krio). Sytuacje, które uzasadniają wydanie zezwolenia przez Sąd, to np. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia, czy też sfinansowania niezbędnego leczenia członka rodziny.

Kupno nieruchomości za środki z majątku osobistego

Generalną zasadą jest, że wszystko co małżonkowie nabywają razem bądź oddzielnie w trakcie trwania wspólności majątkowej, stanowi majątek wspólny.

Wyjątkiem od tej zasady stanowi tzw. surogacja (art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), zgodnie z którą do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W sytuacji więc, gdy małżonek nabywa nieruchomość za środki pochodzące z jego majątku osobistego, nieruchomość taka wchodzi również do jego majątku osobistego. Nie ma on wtedy obowiązku uzyskania zgody drugiego małżonka na dokonanie przedmiotowej czynności.

W powyższej sytuacji, notariusz odbiera od małżonka dokonującego zakupu oświadczenie, iż nabywa daną nieruchomość ze środków pochodzących z majątku osobistego. Praktyka notariuszy co do obecności drugiego małżonka przy zawieraniu powyższej umowy bywa różna. Jedni wymagają obecności i potwierdzenia przez drugiego małżonka, że nieruchomość jest nabywana faktycznie ze środków pochodzących z majątku osobistego, innym wystarcza oświadczenie małżonka dokonującego czynności.

Niezależnie jednak czy takie oświadczenie zostanie potwierdzone przez drugiego małżonka, czy nie, ich treść nie przesądza o tym, do jakiego majątku nieruchomość należy. Decyduje o tym faktyczne pochodzenie środków i jeżeli oświadczenie przedmiotowe zostało złożone niezgodnie ze stanem faktycznym, a nieruchomość nabyta za środki pochodzących z majątku wspólnego, małżonek poszkodowany może dochodzić przed sądem ustalenia, iż nieruchomość została nabyta właśnie do majątku wspólnego, a nie osobistego.

Dla pewności obrotu i własnego zabezpieczenia, małżonek chcący nabyć w czasie trwania wspólności majątkowej, nieruchomość do majątku osobistego, musi być gotowy wykazać, iż środki na jej zakup pochodziły z majątku osobistego tj. np. z otrzymanej darowizny, spadku, zadośćuczynienia.

Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz.

Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać.

 

Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@kancelariawieczorek.pl

 

24 thoughts on “Kiedy jest wymagana zgoda małżonka na zakup nieruchomości?

  1. Czy zgoda malzonka na zakup mieszkania z majatku wspolnego w formie aktu notarialnego dotyczy takze sytuacji gdy jest on obcokrajowcem z UK? Czy zgoda taka moze miec zwykla forme pisemna czy koniecznie musi to byc akt notarialny? Oraz czy jesli malzonek jest obecny przy zakupie mieszkania u notariusza musi byc obecny tlumacz przysiegly? Dziekuje. Joanna

    1. Tak, w sytuacji zakupu mieszkania do majątku wspólnego, gdzie małżonek jest cudzoziemcem, również wymagana jest jego zgoda i musi ona zostać udzielona w formie aktu notarialnego. W kwestii obecności tłumacza przysięgłego, proszę pytać już samego notariusza.

  2. Witam, czym różni się zgoda notarialna od pełnomocnictwa notarialnego ? bo chyba mój notariusz to rozróżnia, gdyż oczekuje ode mnie 100 zł (zamiast 30 zł) za sporządzenie pełnomocnictwa (tylko do jednej czynności -do zakupu nieruchomosci z kredytu hipotecznego) w trybie zgody małżonki udzielonej w trybie art.
    37 paragraf 1 pkt ustawy Kodeks rodzinny

    1. Notariusz jako podstawę do naliczenia opłaty za zgodę notarialną najpewniej przyjął § 8 pkt 8) Rozporz. MS w sprawie maks. stawek taksy notarialnej, zgodnie z którym stawka za „pełnomocnictwo – do dokonania jednej czynności – 30 zł, natomiast przy czynnościach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności – 100 zł”.
      W opisanej przez Pana sytuacji, jak sądzę notariusz, osobno liczy zgodę na nabycie nieruchomości, osobno zgodę na jej obciążenie hipoteką. W ten sposób mamy już więcej niż jedną czynność i uzasadnienie dla opłaty w wysokości 100 zł

  3. Czy jest możliwość, jeśli małżonek wyraził zgodę i zakup nieruchomości jest ze wspólnych pieniędzy, by tylko jeden małżonek został wpisany do księgi wieczystej?

    1. Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, oboje małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości i powinni być wpisani w księdze wieczystej. Należy dopilnować, aby we wniosku o wpis do księgi wieczystej uwzględnieni zostali oboje małżonkowie.

  4. Czy musze mieć zgodę małżonki nazakup nieruchomości w przypadku gdy jestem w separacji od 13 lat.nie potwierdzonej sadownieść.

    1. Jeżeli kupuje Pan nieruchomość z majątku osobistego i do majątku osobistego nie musi Pan mieć zgody małżonki.
      Dobrze jednak żeby mógł Pan wykazać, iż pieniądze na zakup nieruchomości faktycznie pochodzą z majątku osobistego. Pamiętać przy tym należy, iż separacja faktyczna, nie orzeczona przez Sąd, nie wprowadza rozdzielności majątkowej.

  5. Pani mecenas, wiem że kwestia tego, do którego z majątków wejdzie np. zakupiona nieruchomość może być potem „prostowana” za pomocą powództwa o ustalenie zgodności stanu faktycznego ze stanem w księdze wieczystej, czy też przy podziale majątku małżonków.

    Chciałbym natomiast zapytać o Pani zdanie nt. zastosowania w tym przypadku przepisu art. 37 par. 2. Czy drugi z małżonków, wykazując że nabycie nastąpiło z majątku wspólnego, a nie jak zadeklarował w oświadczeniu małżonek, który stanął do umowy – z majątku osobistego – może zakwestionować skuteczność/ważność takiej umowy? Czy dobra wiara sprzedającego (osoby trzeciej) będzie determinowała ważność takiej umowy?

    1. Moim zdaniem przepis ten, może mieć tu zastosowanie i stanowić podstawę do uznania przedmiotowej umowy za nieważną, niezależnie od dobrej wiary osoby sprzedającej nieruchomość.

      1. Pani mecenas, czy w przypadku uznania umowy za nieważną (z powodu fałszywego oświadczenia kupującego o majątku odrębnym, lub w ogóle braku takiego oświadczenia), przy wpłacie zadatku na rzecz sprzedającego – sprzedający będzie musiał ten zadatek kupującemu zwrócić, pomimo działania w dobrej wierze i zawierania umowy z przekonaniem o jej ważności?

      2. Witam,
        Nieruchomość została zakupiona przez mojego Dziadka w 1948 r. w trakcie małżeństwa.
        W akcie notarialnym nie ma mowy o małżonku.
        Dziadek miał wspólność majątkowa z Babcią.
        Dodatkowo w akcie zaznaczone jest iż sprzedający przenosi prawo własności na kupującego i na tej podstawie kupujący może ujawnić swoje prawo w KW.
        W KW figuruje jako właściciel mój Dziadek.
        Obecnie ani Dziadek ani Babcia nie żyją.
        Czy spadkobierca po Babci może domagać się prawa do tej nieruchomości?
        Czy ta nieruchomość stanowi tylko spadek po Dziadku?

  6. Witam.
    Z mężem mamy wspólnotę majątkową, mąż sam podpisał umowę przedwstępną kupna działki budowlanej /nie mogłam podpisać w tym czasie razem z nim/. Umowa nie była podpisana w formie aktu notarialnego. Pieniądze za zakup będą pochodziły z majątku wspólnego. Czy ostateczną umowę kupna już u notarisza będziemy mogli podpisać wspólnie chociaż ja nie widnieje jako strona na umowie przedwstępnej?

    1. Oczywiście może być Pani stroną właściwej umowy. Zawarcie umowy zależy od zgodnej woli stron, jeżeli ta będzie występować, to nie widzę przeciwwskazań.

  7. Witam,
    Planujemy z mężem zakupić mieszkanie z rynku wtórnego, mamy podpisaną umowę rezerwacyjną do końca stycznia. Mąż aktualnie przebywa za granicą i prawdopodobnie z powodów związanych z pandemią nie będzie mógł wrócić do końca stycznia do kraju. Osoba sprzedająca chce sfinalizować sprzedaż w terminie. Czy mogę sama lub w imieniu nas obojga nabyć tę nieruchomość?

    1. Może Pani sama zakupić nieruchomość, jednak tak jak pisałam w artykule, mąż musi Pani udzielić w formie aktu notarialnego, zgody na zawarcie przedmiotowej umowy. Jeżeli jest za granicą to musi tam udać się do notariusza i udzielić przed nim ww. zgody, a następnie przesłać ją Pani. Pani natomiast musi uwierzytelnić w Polsce ten zagraniczny dokument urzędowy w polskim przedstawicielstwie dyplomatycznym lub urzędzie konsularnym, które to potwierdzą jego autentyczność.

  8. Monika 13.04.21
    Witam. Chcemy zakupić działkę, ja nie mogę być przy tej transakcji a zgadzam się na jej kupno. W jakiej formie mam przekazać moja zgodę?

    1. Może Pani wcześniej udać się do notariusza i udzielić małżonkowi w formie aktu notarialnego, zgody na zawarcie przedmiotowej umowy, którą mąż już tylko okaże notariuszowi przy zawieraniu umowy.

      1. Dzień dobry.
        Mąż nabył nieruchomość (garaż). W akcie notarialnym jest tylko wpisany Mąż, jednak w akcie jest zapisane że pozostaje On w związku małżeńskim, mamy wspólnotę majątkową i pieniądze na zakup pochodziły ze wspólnego majątku. Nie udzielałam zgody w postaci aktu notarialnego przed zakupem. Czy teraz powinnam w jakiś sposób udzielić tą zgodę? Czy w takim wypadku umowa kupna tej nieruchomości może być nieważna? M

        1. Dziękuję za pytanie, w takich sytuacjach jednak, co najmniej muszę przed udzieleniem porady, zapoznać się z treścią aktu notarialnego, zapraszam do kontaktu.

          1. Czy mogą wynikać z tego jakieś konsekwencje/ trudności w przyszłości przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości?
            W księdze wieczystej również nie jestem wpisana. Jeśli nie będzie to stanowić problemu teraz/ na przyszłość to nie zależy mi, żeby było to zmieniane.

  9. Witam , Chciałbym zakupić działkę budowlaną z tym, że większość środków pochodzi z moich oszczędności zgromadzonych jeszcze przed ślubem co mogę udowodnić na podstawie wyciągu z banku. Jest to jednak kwota niewystarczająca na zakup nieruchomości, czy zatem w akcie notarialnym można wprowadzić zapis konkretny jaka kwota na zakup przeznaczona była z majątku wspólnego a jaka z majątku osobistego ? Druga sprawa to jeśli kupiłbym działkę tańszą tak by kwota moich oszczędności wystarczyła to jak odbywa się wtedy podpisanie aktu notarialnego ? Czego będzie wymagać ode mnie notariusz by udowodnić skąd pochodzą pieniądze na zakup ?

  10. Dzien dobry, w jaki sposob przy podpisaniu umowy na zakup nieruchomosci musze udowodnic ze pieniadze pochodza ze srodkow osobistych ?

    1. Nie musi Pan tego udowadniać przy podpisywaniu umowy, ale musi być Pan gotowy do udowodnienia tego jeżeli małżonek to zakwestionuje.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *