A może by się tak zamienić nieruchomościami..? Przyzwyczajeni często do najbardziej oczywistych rozwiązań zapominamy, że umowa sprzedaży nie jest jedyną opcją odpłatnego nabycia nieruchomości. Zamiana nieruchomości błędnie bywa często postrzegana jako zbyt skomplikowana i czasochłonna. Nie wszyscy są świadomi jak wiele zalet w rzeczywistości posiada ta umowa i jak bardzo może być dla nas korzystna.

Zacznijmy jednak od tego..

Czym w ogóle jest umowa zamiany?

Sama zamiana jest umową uregulowaną w kodeksie cywilnym, gdzie w art. 603 wskazano, iż przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Jest to umowa odpłatna i wzajemna, o charakterze podobnym do umowy sprzedaży i do której stosuje odpowiednio właśnie przepisy o sprzedaży.

Przedmiotem umowy zamiany mogą być nieruchomości, zarówno te względem których przysługuje danej osobie prawo własności, jak i te gdzie mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.  Treścią takiej umowy, zawieranej w formie aktu notarialnego, jest zobowiązanie jednej strony (kontrahenta) do przeniesienia potwierdzonego prawa własności, ewentualnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za analogiczne zobowiązanie drugiej strony umowy do przeniesienia potwierdzonego prawa do innej nieruchomości.

Najczęściej również w celu wyrównania wartości nieruchomości będących przedmiotem transakcji,  określa się w umowie dopłatę, czyli pewną kwotę, którą jedna ze stron jest zobowiązana zapłacić drugiej.

Zalety zamiany nieruchomości

1. Do niewątpliwych zalet samej transakcji należy jej szybkość.

Zwyczajowo, aby sprzedać swoją nieruchomość i nabyć nową, musimy przejść cały proces sprzedaży nieruchomości tj. od ogłoszenia, poprzez negocjacje warunków sprzedaży, po formalności przygotowania do podpisania samej umowy u notariusza i finalnie jest zawarcie. Ponownie przechodzimy kolejny długi proces chcąc nabyć nową nieruchomość, szukając odpowiedniej oferty, ponownie negocjując warunki umowy, żeby na końcu kolejny raz odbyć wizytę u notariusza.

Choć znalezienie odpowiedniej nieruchomości do zamiany również nie należy do łatwych zadań, jednak  proces poszukiwań, negocjacji i zawarcia właściwej umowy przechodzimy raz.

Za pomocą jednego aktu notarialnego pozbywamy się starej nieruchomości i nabywamy nową.

2. Niższe koszty

PCC

Najczęściej przedmiotem umowy zamiany nieruchomości są lokale mieszkalne i to właśnie w ich przypadku możemy liczyć największe oszczędności w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie zamiany:

1. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
2. w pozostałych przypadkach – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Standardowo przy umowie sprzedaży podstawą opodatkowania PCC jest wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. W przypadku zamiany lokali mieszkalnych podstawę opodatkowania stanowi jedynie różnica wartości rynkowych  zamienianych lokali.

Przykład: zamieniamy lokal mieszkalny A o wartości 210 tyś zł na lokal B o wartości 170 tyś zł, podstawę opodatkowania stanowi kwota 40 tyś zł tj. podatek PCC przy stawce obowiązującej 2% wynosi jedyne 800 zł.

 PCC w przypadku zamiany lokali mieszkalnych jest więc dużo niższy niż w przypadku tradycyjnej umowy sprzedaży nieruchomości, gdzie podstawą opodatkowania jest całkowita wartość nieruchomości.

Co ważne również, w przypadku zamiany za zapłatę PCC odpowiadają solidarnie obie strony umowy, zwyczajowo więc koszty są ponoszone przez nie po połowie.

Koszty notarialne

W przypadku zamiany nieruchomości oszczędności wystąpią również w odniesieniu do opłat notarialnych. Będziemy tu mieć do czynienia z jedną czynnością i jednym aktem notarialnym, i co za tym idzie naliczona zostanie jedna taksa notarialna. Podstawą określenia maksymalnej stawki przy umowie zamiany, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, stanowi najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy.

W związku z powyższym, taksa notarialna będzie obliczana od wartości droższego lokalu mieszkalnego, jaki ma być przedmiotem zamiany.

Korzystny jest tutaj fakt, iż koszt taksy notarialnej, strony umowy zamiany, jako że występują niejako w podwójnej roli zbywających i nabywających nieruchomość, ponoszą wspólnie.

Każda ze stron więc zamiast jak przy standardowej umowie sprzedaży zapłacić jako kupujący całą taksę notarialną, w przypadku zamiany zapłaci tylko jej umówioną część, a najczęściej będzie to połowa

3. Szansa na rozwiązanie trudnej sytuacji życiowej

Zamianą mieszkania mogą być zainteresowane m.in. osoby starsze, które chcąc zmniejszyć koszty utrzymania mieszkania i uzyskać dodatkowy kapitał mogą zamienić za dopłatą swoje mieszkanie na mniejsze.

Taką opcją mogą być zainteresowane również osoby w trudnej sytuacji finansowej, gdzie zamiana na mieszkanie o mniejszej wartości, pozwoli za uzyskaną dopłatę spłacić długi.

Zamiana jest również bardzo ciekawą opcją dla osób, które potrzebują większego mieszkania, a zawarły niekorzystną umowę kredytu hipotecznego, gdzie sprzedaż ich mieszkania nie pozwoliłaby im spłacić tego kredytu. Mogą one zamienić swoje mieszkanie na większe, jednocześnie ustanawiając hipotekę na nowej nieruchomości. Oczywiście transakcja taka wymaga zgody banku udzielającego kredytu, jednak przy porównywalnej wartości nowej nieruchomości, nie powinno być z tym problemu.

4. Okazja dla inwestorów?

Jak wiadomo, w związku z wysokim poziomem cen nieruchomości i dużym na nie popytem, ciężko jest znaleźć na rynku nieruchomości tzw. okazję. Inwestorzy często muszą się wykazać dużą kreatywnością i chwytać się niestandardowych form ich pozyskiwania by trafić na prawdziwą „perełkę”.

Opcją na korzystną inwestycję może być zamiana.

Wyobraźmy sobie sytuacje, że  posiadamy jako inwestor właśnie wyremontowaną kawalerkę, znajdujemy ogłoszenie zamiany zaniedbanego, wymagającego remontu większego mieszkania z potencjałem. W takiej sytuacji mogą spotkać się potrzeby obu stron, jedna z nich otrzyma może mniejsze, ale jednak wyremontowane mieszkanie, a druga (inwestor) większe mieszkanie z opcją wydzielenia w nim np. dwóch kawalerek, czy przeorganizowania go np. na wynajem pracowniczy.

Choć ogłoszeń zawierających opcję zamiany jest  stosunkowo niewiele, warto je mieć na uwadze i ich nie pomijać, gdyż przy uwzględnieniu poczynionych oszczędności na PCC i taksie notarialnej,  mogą się okazać strzałem w dziesiątkę.

Podsumowanie

Umowa zamiany nieruchomości jest zdecydowanie niedocenionym sposobem na pozbycie się starej i jednoczesne nabycie nowej nieruchomości. Jedynym poważnym jej minusem jest faktycznie ilość ofert zamiany lokali mieszkalnych na rynku nieruchomości. Ilość zalet zdecydowanie jednak przeważa nad tą drobną niedogodnością 😉 Warto być otwartym na taką opcję, mieć ją na uwadze, przeglądać oferty dotyczące zamiany lokali mieszkalnych. Z pewnością polecam to robić osobom w sytuacji życiowej jednej z ww., które wręcz skłaniają do takiego rozwiązania.

Wydaje się to być również ciekawą opcją dla inwestorów, którzy wystawiając na sprzedaż mieszkanie po jego wyremontowaniu, mogliby obok opcji „sprzedam” dodać „zamienię”, a kto wie może tym niewielkim nakładem okazja sama się do Was zgłosi 😉