Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego są umowami, w których wiele kwestii jest uregulowanych podobnie. O tym czym te umowy się od siebie różnią i co sprawia, iż najem instytucjonalny jest jednak bardziej atrakcyjny dla Wynajmującego, przeczytacie poniżej.

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny – podstawowe podobieństwa i różnice.

Czym jest najem okazjonalny i jak zawrzeć taką umowę pisałam już wcześniej, więc jeżeli nie czytaliście to koniecznie zajrzyjcie do moich wcześniejszych wpisów:

1. Jak PRAWIDŁOWO zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
2. Najem okazjonalny nie zawsze zabezpieczy nas przed nieuczciwym lokatorem

Sam najem instytucjonalny, zgodnie z jego ustawową definicją, to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

W przypadku najmu instytucjonalnego, podobnie jak przy najmie okazjonalnym, przedmiotem umowy może być tylko lokal mieszkalny, w przypadku lokali użytkowych (komercyjnych) zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego dot. klasycznej umowy najmu lokalu.

Co odróżnia, już z samej definicji, umowę najmu okazjonalnego od najmu instytucjonalnego, to kwestia kto może zawrzeć taką umowę. W przypadku najmu okazjonalnego jest to osoba fizyczna będąca właścicielem mieszkania, natomiast umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta tylko przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmujący musi być więc przedsiębiorcą, który ma wpisane w PKD wynajem nieruchomości, a dokładnie PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Co istotne wynajmujący przy najmie instytucjonalnym nie musi być właścicielem wynajmowanego lokalu, może być jego dzierżawcą czy też najemcą. Najem instytucjonalny może więc mieć zdecydowanie zastosowanie przy coraz bardziej popularnym podnajmie, kiedy to najemca, zostaje jednocześnie, za zgodą właściciela mieszkania, stroną Wynajmującą.

Bardzo korzystnym uregulowaniem odnoszącym się zarówno do najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego, jest wskazanie w ustawie, iż „właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”. Co do zasady strony mogą więc swobodnie uregulować w umowie kwestię podwyższenia czynszu. Strony nie są związane regulacjami zawartymi w ustawie o ochronie praw lokatorów tj. w art. 9 ust. 1b i nast., stanowiącymi bardzo duże ograniczenie Wynajmującego w podwyższaniu czynszu, a które mają zastosowanie w przypadku zwykłego najmu. Sporządzając zarówno umowę najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego, Wynajmujący musi jednak pamiętać, żeby kwestię warunków, częstotliwości podwyższenia czynszu, faktycznie uregulować, w przeciwnym razie, przez cały czas trwania umowy, nie będzie go mógł podwyższyć.

Odmiennie zarówno w stosunku do typowego najmu, jak i najmu okazjonalnego, uregulowana została w ustawie kwestia kaucji w najmie instytucjonalnym. Oprócz standardowych zapisów dotyczących kaucji, ustawodawca zezwolił, stronie wynajmującej w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego, o ile najemca nie dokona w terminie płatności z tytułu najmu lub jej części, zaspokoić swoją wierzytelności z kaucji. Standardowo, możliwość potrącenia należności wynajmującego występuje dopiero w momencie zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Jest to więc kolejna bardzo korzystna regulacja dla Wynajmującego w ramach umowy najmu instytucjonalnego. Co więcej, w takiej sytuacji najemca będzie zobowiązany do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości wskazanej w umowie.

Zawarcie umowy – forma i istotne elementy

Obie umowy, zarówno umowa najmu okazjonalnego jak i instytucjonalnego, muszą zostać sporządzone w formie pisemnej.

Niezbędnym elementem, zarówno umowy najmu okazjonalnego jak i umowy najmu instytucjonalnego, jest sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu. Co istotne, w przypadku najmu instytucjonalnego oprócz ww. oświadczenia o poddaniu się egzekucji, najemca składa jednocześnie oświadczenie o tym iż przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Oba te oświadczenia zawiera się w jednym akcie sporządzanym u notariusza i są one niezbędne, gdyż bez nich zawarta umowa jest zwykłą umową najmu.

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego oprócz standardowych elementów umowy najmu, kwestii wyżej omawianego uregulowania dotyczącego podwyższenia czynszu, pamiętać należy również, iż umowa najmu instytucjonalnego musi zostać zawarta na czas określony. Umowa zawarta na czas nieokreślony, będzie ważna jednak nie będzie już umową najmu instytucjonalnego, a zwykłą  umową najmu.

Korzyści przy najmie instytucjonalnym

Nie mogę się oprzeć wrażeniu, że najem instytucjonalny to taka ulepszona młodsza wersja umowy najmu okazjonalnego, znacznie atrakcyjniejsza dla Wynajmującego i sprzyjająca jej zawieraniu.

1. Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu mieszkalnego, może być też dzierżawcą, czy po prostu najemcą,
2. Umowa musi być też zawarta na czas określony, jednak okres jej trwania nie jest ograniczony do 10 lat.
3. Nie trzeba osobno zgłaszać zawarcia umowy najmu instytucjonalnego do Urzędu Skarbowego, co jest obowiązkiem przy najmie okazjonalnym, przychód z tytułu najmu przedsiębiorcy rozliczają po prostu jako przychód z działalności gospodarczej.
4. Nowe możliwości w zakresie zaspokajania bieżących roszczeń wynajmującego z tytułu czynszu z kaucji, już w okresie trwania najmu, a nie dopiero po jego zakończeniu.
5. Dużo mniej sformalizowana- zamiast trzech osobnych oświadczeń, załącza się jedno,
6. Wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy najmu instytucjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego i co najważniejsze ….
7. Nie przysługuje najemcy w przypadku eksmisji, lokal tymczasowy ani lokal socjalny i od tej zasady nie ma wyjątków jak w przypadku najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny najkorzystniejszy dla Wynajmującego

W przypadku najmu instytucjonalnego nie mamy do czynienia ze wskazaniem lokalu zastępczego na wypadek eksmisji. Najemca składa oświadczenie, o tym iż przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania zobowiązania do opróżnienia i wydania lokalu, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Nie pojawiają się więc problemy z nadaniem klauzuli wykonalności, czy już samym postępowaniem egzekucyjnym, w przypadku najmu okazjonalnego, gdy dłużnik utracił możliwość zamieszkiwania we wskazanym w akcie notarialnym mieszkaniu i nie przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia. Zajrzyjcie do mojego wcześniejszego wpisu, w którym pisałam o ograniczeniach z zastosowaniem eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego.

Jakkolwiek rozwiązanie polegające na braku wskazania lokalu zastępczego, a jednocześnie braku uprawnienia do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego w przypadku eksmisji, budzi wątpliwości co do jego konstytucyjności, jedno jest pewne – jest ono bardzo korzystne dla Wynajmujących.

Jeżeli więc zastanawiacie się, czy prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali, obawiając się m.in. nieuczciwych najemców, umowa najmu instytucjonalnego wraz z całą gamą dodatkowych zalet, zdecydowanie powinna Was do tego przekonać.