Zasadą jest, iż stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie badania księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Zabezpieczeniem dla osoby, która nabywając nieruchomość za podstawę bierze informacje dotyczące własności czy innych praw rzeczowych zawarte w księdze wieczystej (działy II, III i IV), jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi ona zasadę, zgodnie z którą w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzygająca jest treść księgi wg jej stanu na chwilę dokonywania danej czynności. Rękojmia wiary publicznej jest więc instytucją chroniącą interesy nabywcy nieruchomości działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Niestety od tej zasady są wyjątki..

Umowa dożywocia i wyłączenie działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jeden z aspektów działania rękojmi dotyczy nabycia nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń lub ograniczeń, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Takie obciążenia i ograniczenia co do zasady wygasają (zob. wyrok SN z 06.03.2019 r. sygn.. akt I CSK 809/17)

Są jednak przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.

Jednym z takich przypadków jest umowa dożywocia.

Umowa o dożywocie jest umową, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art.908 kc)

Warto wskazać, iż nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.

Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu prawa dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi nie tylko w prawa właściciela nieruchomości, ale także w jego obowiązki wobec dożywotnika. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jak zapobiegać takim niespodziankom?

Jak widać nie zawsze przed zakupem nieruchomości, wystarczające jest sprawdzenie jej księgi wieczystej, gdzie informacja o  prawie dożywocia, nie zawsze będzie wpisana.

Dlatego też, aby zabezpieczyć swoje interesy, niezbędne jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, a konkretnie z wcześniejszymi aktami notarialnym będącymi podstawą nabywania nieruchomości. Sprawdzić czy w przeszłości  umowa dożywocia nie była podstawą nabycia nieruchomości i dana nieruchomość nie jest nią nadal obciążona.

Akta księgi wieczystej danej nieruchomości znajdują się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca jej położenia. Będąc jedynie osobą zainteresowaną kupnem danej nieruchomości, nie jesteśmy zgodnie ze stanowiskiem sądów, osobą posiadającą interes prawny dla uzyskania zgody na wgląd do akt. Niezbędne nam będzie w tej sytuacji, pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości.

Szerzej o tym jak przeprowadzić kompleksowe sprawdzenie nieruchomości pisałam tutaj