Dane z ewidencji gruntów i budynków ważniejsze niż te z księgi wieczystej.

 

Niemal dla wszystkich jest już oczywiste, że jeżeli chcemy się czegoś dowiedzieć o danej nieruchomości, poznać jej stan faktyczny i prawny, zaglądamy do ksiąg wieczystych. Uznajemy i co do zasady słusznie, iż opierając się na informacjach zawartych w księgach wieczystych zapewniamy sobie bezpieczeństwo zawieranej transakcji. Czy jednak zawsze takie podejście jest uzasadnione?

 Domniemanie wiarygodności

Na podstawie domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, bierzemy za pewnik wszystkie informacje, które w księdze wieczystej się znajdują.

 

Często nie wiemy, że domniemanie wiarygodności obejmuje jedynie wpisane do księgi wieczystej prawa i roszczenia. Nie ma ono natomiast zastosowania do informacji dotyczących stanu faktycznego, zawartych w dziale I-O, takich jak położenie nieruchomości, jej obszar, czy sposób z niej korzystania.

 

Prymat oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków nad danymi z ksiąg wieczystych.

To dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych /art. 21 ust. 1 prawa geodezyjnego i kartograficzne i 26 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/.

W razie niezgodności opisu nieruchomości w księdze wieczystej z danymi ewidencji gruntów i budynków, pierwszeństwo mają dane z ewidencji, a nie te wpisane do księgi wieczystej.

Wnioski praktyczne

  • Najważniejsza nauka z powyższego jest taka, iż szukając informacji dotyczących oznaczenia nieruchomości, którą chcemy zakupić, czy też chcąc uzyskane dane zweryfikować, przede wszystkim posługujmy się danymi z ewidencji gruntów i budynków, a tylko pomocniczo księgą wieczystą.
  • Pamiętajmy, że wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, budynków, czy rejestru lokali, nie uzyska osoba po prostu zainteresowana kupnem nieruchomości. Nie jest to wystarczający interes prawny. W takiej sytuacji to właściciela nieruchomości musimy poprosić o złożenie wniosku o wypis lub o udzielenie nam pełnomocnictwa do tego.
  • Co istotne, wniosek o wydanie wypisu i wyrysu można złożyć drogą elektroniczną, przesyłając wniosek, ewentualne pełnomocnictwo (może to być po prostu jego scan) i potwierdzenie uiszczenia opłaty od pełnomocnictwa.

Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz.

Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać.

 

Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@kancelariawieczorek.pl

 

35 thoughts on “Dane z ewidencji gruntów i budynków ważniejsze niż te z księgi wieczystej.

  1. Czy w sytuacji rozbieżności powierzchni gruntu w kw a wypisie w ewidencji gruntów notariusz może odmówić czynności prawnych na danym gruncie?
    W rejestrze w starostwie widnieje 2.4 ha a w kw 2.3828 ha.
    Wszystkie instytucje twierdzą że winna nie leży po ich stronie. Co robić?

    1. W kwestii opisu nieruchomości m.in. jej powierzchni w akcie notarialnym, notariusz powinien się kierować danymi zawartymi w ewidencji gruntów, to one mają pierwszeństwo przed danymi z księgi wieczystej. Nie widzę podstaw do tego, aby opisana rozbieżność miała stanowić podstawę do odmowy czynności notarialnej. Notariuszowi należy przedstawić wypis z rejestru gruntów nie starszy niż 3 miesiące i to on będzie podstawą do określenia powierzchni. W samym akcie notarialnym warto jednak zawrzeć oświadczenie, iż osoba nabywająca nieruchomość ma świadomość przedmiotowych rozbieżności pomiędzy danymi z ewidencji gruntów i w księdze wieczystej.

      1. Mam działkę która od lat 60 XX w.miala pow 5476 chcąc przepisać dzieciom okazało się że mam 500m mniej dlaczego?i jak to załatwić?

        1. Nie mam pełnych inf., jeżeli jednak zmiana ta wynika z informacji zawartych w ewidencji gruntów, to z pewnością wskazana jest również podstawa tej zmiany, którą należałoby zbadać.

    2. Taka różnica wynika najprawdopodobniej z nowego pomiaru działki. U nas większość notariuszy żąda najpierw sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub chociaż wzmianki, że wniosek o sprostowanie złożono do kw. Księgi wieczyste u mnie żądały kiedyś wykazu zmian danych z operatu geodezyjnego, a teraz wpisują na podstawie zawiadomienia o zmianach danych oraz wypisu/wypisu i wyrysu, gdyż muszą mieć porównanie, że stan obecny z kw jest taki sam jak wyjściowy przed zmianą np powierzchni działki.

  2. A co do wyznaczania terminu ważności wypisu, to nie rozumiem czemu notariusze czy radcowie prawni uważają, że „nie starszy niż 3 miesiące” to aktualny. A tak naprawdę z poprzedniego dnia może być już nieaktualny, a taki, który jest z datą np dziesięć lat wstecz może być nadal aktualny, ponieważ nie wprowadzano żadnych zmian.

    1. Termin „nie starszy niż 3 miesiące” jest umowny, a przyjęty został dla ułatwienia obrotu prawnego. Notariusze i radcowie prawni doskonale rozumieją, iż dokumenty te nie koniecznie muszą zawierać aktualne dane, a pewność co do ich aktualności możemy mieć w dniu ich wystawienia.

      1. Mam wypis i wyrys z ewidencji gruntów na którym jest uaktualniony nr działki,który z biegiem lat został zmieniony oraz nowa powierzchnia działki. Po złożeniu wniosku w wydziale ksiąg wieczystych wniosek został oddalony. Dlaczego sąd nie chce dokonać uaktualnienia, skoro w wypisie z rejestru gruntów wszystkie dane są aktualne?

        1. Skoro zmieniła się powierzchnia i numer działki, to jak tylko mogę przypuszczać doszło do podziału działki pierwotnej, a do wniosku nie zostały przedstawione wszystkie potrzebne dokumenty dla uwzględnienia zmian. Odpowiedź na pytanie wymagałaby analizy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości i mogę jej udzielić w ramach porady prawnej, w razie potrzeby zapraszam do kontaktu: kontakt@kancelariawieczorek.pl

  3. Dzień dobry.
    Czy ta sama zasada dotyczy prawa własności? Kto jest ostateczną „instancją” posiadającą informacje o prawach własności nieruchomości? Pytam, ponieważ odziedziczyłam działki po ojcu, ale w wydziale ksiąg twierdzą, że figurują tam jeszcze dwie działki, których wypis z ewidencji gruntów nie objął. I teraz nie wiem, czy jestem ich właścicielką czy nie. Zawsze sadziłam, że najważniejsze są informacje z KW. Pani informacja w poście zbiła mnie nieco z tropu.

    1. W artykule piszę o tym, iż faktycznie w kwestii oznaczenia nieruchomości rozstrzygające znaczenie mają inf. zawarte ewidencji gruntów i budynków. W kwestii prawa własności kluczowe są natomiast informacje zawarte w księgach wieczystych. Nie bardzo rozumiem o co chodzi z „jeszcze dwiema działkami”. W razie potrzeby zapraszam po bardziej szczegółową poradę prawną.

  4. witam
    Mam problem odnośnie powierzchni działki. Po wybraniu z Sądu KW mam powierzchnię 3,46 ha natomiast jak wyszukam działkę na stronie ksiąg wieczystych to w podglądzie KW jest powierzchnia 3,564 ha. Z czego wynika ta różnica, no i jak sprawdzić, która powierzchnia jest prawidłowa? W geoportalu również jest przesunięta granica, która obejmuje także drogę publiczną. Właściciel drogi publicznej twierdzi, że jest to błąd piśmienniczy i że w latach 70 ktoś zrobił błąd. Czy ten błąd również mógł zostać przeniesiony do księgi wieczystej i no i jak daleko prawo działa wstecz? pozdrawiam

  5. Dzień dobry,
    Chcę kupić dom, wg map z ewidencji gruntów i budynków i wg księgi wieczystej powierzchnia działki to 803 m2. Przed zakupem postanowiłam skorzystać z usług geodety by sprawdzić powierzchnię działki i okazało się, że ma 809 m2.
    Gdzie zgłosić tę rozbieżność? Kto powinien to zrobić obecny właściciel czy ja przy zakupie nieruchomości? Czy wiążą się z tym jakieś koszty?

    1. Wniosek o zmianę informacji o powierzchni działki w ewidencji gruntów, należy złożyć we właściwym Starostwie wraz z dokumentacją geodezyjną i kartograficzną sporządzoną przez geodetę. Koszt stanowi wynagrodzenie geodety. Jeżeli zależy Pani na tym, aby już w akcie notarialnym sprzedaży działki znalazła się już prawidłowa inf. o powierzchni działki, to wniosek powinien złożyć aktualny właściciel nieruchomości przed sprzedażą.

  6. Dzień dobry
    Zakupiłem nieruchomość. Stan z KW i wyrys są tożsame i zgodne ze stanem faktycznym. Niestety geodeta na podstawie pomiarów doszedł do wniosku, że granica działki (wg wyrysu oddalona o ok. 3m od zabudowań) przechodzi przez zabudowania… „Ostatni spokojny stan posiadania” jak wspomniałem odpowiada wyrysowi z ewidencji i KW. Co teraz?

  7. Zakupiłam działkę która posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę należąca wg ewidencji gruntów i budynków do skarbu państwa (po działce biegnie droga i pobocze) Wypis z ewidencji stanowił załącznik do aktu notarialnego. Ostatnio okazało się jednak ze wg kw działka ta jest własnością prywatnej osoby. Przekazałam ta informacje do urzędu gminy z prośba o wyjaśnienie i jedyne co osiągnęłam to informacja ze nie dostanę zgody na budowę wjazdu dopóki sytuacja nie zostanie przeze mnie wyjaśniona. Do kogo mam się z tym udać i o co właściwie prosić? O ustalenie właściciela?

    1. Jeżeli chodzi o prawo własności nieruchomości, to mamy tu do czynienia z domniemaniem zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W związku z tym, to do właściciela wskazanego w księdze wieczystej wskazanej działki, powinna się Pani zwrócić i z nim ustalić zasady i uregulować prawnie korzystanie z drogi dojazdowej.

  8. Witam,
    Mam kilka dużych działek rolnych i chciałam je podzielić na mniejsze. W wydziale geodezji dowiedziałam się że część z nich figuruje jako działka rolna, natomiast w księdze wieczystej jako las albo łąka. Jak mam wyprostować księgę wieczystą aby móc podzielić działki i przekształcić na budowlane? Proszę o pomoc.

  9. Witam,
    W trakcie trwania sprawy sądowej odnośnie podziału nieruchomości okazuje się, że dane zawarte w księgach wieczystych oraz stan w ewidencji gruntów i budynków jest tożsamy, natomiast faktyczny stan dotyczący powierzchni działki po obliczeniu powierzchni działki ze współrzędnych punktów granicznych, poprzedzony protokolarnym wyznaczeniem punktów granicznych w terenie i ich pomiarze jest inny. Moje pytanie jest następujące co jest ważniejsze? Dane zawarte w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków czy stan faktyczny? Zaznaczę, że geodeta wyjaśnił, że różnica w powierzchniach wynika z faktu, że został dokonany w roku 1989 i do opracowania mapy zastosowano metody mało dokładne. Uprzejmie proszę o pomoc.

    1. Nie znam szerszego kontekstu sprawy, ale powierzchnia działki jest faktycznie inna niż w ewidencji, a wynika to z aktualnych pomiarów geodety, to jest to podstawa do dokonania zmian w ewidencji gruntów, a następnie na tej podstawie w księdze wieczystej.

  10. Witam,

    otrzymałem w darowiźnie działkę, w księdze wieczystej widnieje jako jedna działka. Przeglądałem przypadkowo mapkę ewidencyjną i okazuje się że moja działka jest podzielona na dwie (jest wydzielona mała część) i jest zmieniona numeracja działek wiadomo …/1 i …/2. W księdze wieczystej sąsiedniej działki nie ma wpisu tej wydzielonej części z mojej działki. Podejrzewam, że jest jakiś bałagan prawny. Czym się zatem sugerować?

    1. Zdecydowanie w tej kwestii pierwszeństwo mają treści zawarte w ewidencji gruntów. Proszę ustalić na jakiej podstawie dokonano wpisu, na pewno złożono dokumenty świadczące o podziale nieruchomości.

  11. W tamtym roku sprzedawałem mieszkanie z działką. Przy sprzedaży okazało się że w akcie not. mieliśmy udział w gruntach 6/100 a w ewidencji gruntów był udział 8/100. Notariusz odmówił sprzedaży działki ze względu na niezgodności. Czy pomimo tego mogę w jakiś sposób sprzedać tą działkę. I jak sprostować taką niezgodność bez sprawy w sądzie. Chcielibyśmy nie iść do sądu bo jest dużo właścicieli którzy już nie żyją i nie mają uregulowane spraw spadkowych więc właścicieli koze byc ok 100 osób. Pozdrawiam

    1. Proszę spróbować w pierwszej kolejności złożyć wniosek o aktualizację operatu ewidencji gruntów w związku z niezgodnością z treścią księgi wieczystej i ujednolicenie w ten sposób rozbieżnych danych.

  12. Witam
    Jestem w trakcie sprawy o zasiedzenie kilku działek budowlanych.
    W trakcie załatwiania dokumentów wyszło że na jedną działke jest prowadzona księga wieczysta w której widnieje inny właściciel.
    Czy jest jakaś możliwość odkręcenia tego?
    Dodam że jestem w posiadaniu aktu własności z lat 70.

    1. Jeżeli istnieją podstawy i jest Pan w posiadaniu dokumentów świadczących o tym, iż treść księgi wieczystej wymaga zmiany w zakresie prawa własności, jest możliwość wniesienia przez Pana jako osobę posiadającą interes prawny wniosku. Inną bardziej skomplikowaną procedurą jest złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

  13. jesli posiadam dzialke, rolnicza, 10ha, tyle ma realnie, tyle ma w dokumentach, na drodze ustelnia granic miedzy sasiadami wynika ze zostanie ona pomniejszona, niestety nie jestem w stanie im udowodnic zlodziejstwa przesuwania granicy powoli latami a leniwi geodeci chcac szybko zalatwic temat widza tylko to co chca wiedziec czyli koncowy aktualny stan miedzy, zostane wiec poszkodowanym przez zagrabienie mienia i niebardzo mam jak sie bronic chyba ze zaoram miedze i skonczy sie wielka awantura. Czy ktokolwiek za to odpowiada, czy mam prawo żadać od panstwa polskiego, kowr-u, itp. zadośćuczynienia w postaci finansowej lub gruntowej.

    1. Geodeta dokonujący ustalenia przebiegu granic działa na podstawie dokumentów m.in. na podstawie danych, map z ewidencji gruntów. Pan jest stroną postępowania, w którym ma Pan prawo brać czynny udział. Nie znam szczegółów sprawy, ale jeżeli jest Pan w posiadaniu dokumentów wskazujących na niezgodność z ustaleniami geodety, powinien je Pan zgłosić do postępowania.

  14. Dzień dobry. nabyliśmy nieruchomość – dom w zabudowie bliźniaczej. Okazalo się,że w akcie notarialnym widnieje adres inny niż w ewidencji gruntow akt- ul. Banacha 4/2, ewidencja – Banacha 4. Co zrobić w takiej sytuacji?

  15. Dzień dobry
    Czy do założenia KW oprócz sądowego potwierdzenia nabycia spadku potrzebny jest akt własności ziemi spadkodawcy? Dodam, że sam akt stwierdza nabycie praw do spadku ale nie określa co się do niego zalicza

    1. Jeżeli dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, to z pewnością niezbędne do jej założenia jest potwierdzenie tytułu własności. Jeżeli posiada Pani akt własności ziemi spadkobiercy, to zdecydowanie trzeba go załączyć.

  16. Witam. Jak wykazać swój interes prawny, aby uzyskać wyrys z działki do uwłaszczenia z 1971r.? Nie jestem właścicielem, władam (ale nie ma mnie nigdzie w papierach, ani taty, ani dziadka) tymi gruntami, uprawiam z dziada pradziada. Najpierw dziadek (nie żyje już), potem ojciec (żyje), teraz ja od 2001r córka. Właściciel nie żyje i jest to siostra dziadka. Jak napisałam, że do uwłaszczenia, to nie uznali interesu prawnego, tylko faktyczny. Bardzo proszę o pomoc w jaki sposób próbować uzupełnić wniosek?

  17. Dzień dobry,
    nabyłem nieruchomość – bliźniak dwulokalowy. Deweloper ukrył prawdziwy sposób korzystania z gruntu. Okazuje się, że sąsiad użytkuje dość spory kawałek gruntu należącego do mnie, za który płacę podatki. W czasie podpisywania aktu notarialnego przy wielu różnych dokumentach nie zostałem dokładnie poinformowany jakie wady prawne ma nabycie takiej nieruchomości i że sposób korzystania z gruntu jest inny niż stan faktyczny własności. Dodam, że 2 bliźniaki są zblokowane razem tworząc 4 lokale mieszkalne. Te wewnętrzne są właśnie tak okrojone z gruntu. Sąsiad dodatkowo postawił między nami wysoki płot. Efekt jest taki, że nie można dotrzeć do ogrodu z zewnątrz chcąc przeprowadzić jakiekolwiek prace ogrodowe, czy budowlane.
    Dojście i dojazd do budynku jest zapewniony od strony frontowej, jedynie nie można dostać się od strony ogrodu. Czy mogę odzyskać część mojego gruntu, która w tym wypadku pozwoliłaby mieć dostęp do drogi? Co w tym wypadku jest ważniejsze prawo własności zarówno z danych ewidencji gruntów i budynków jako współwłasność gruntu i udział 50% oraz zapis w księdze wieczystej jako udział 50 % czy sposób korzystania z gruntu również wpisany w księdze wieczystej z mapką która nie zgadza się z własnością?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *