Nikomu z pewnością nie trzeba tłumaczyć, że zakup nieruchomości, niczym zawarcie małżeństwa, należy do kategorii spraw wagi ciężkiej. Niezależnie od tego czy nieruchomość tą kupujemy dla siebie, czy pod inwestycję, nie możemy się kierować jedynie emocjami, a racjonalnie podejść do tematu. Oprócz przeanalizowania kwestii finansowych, lokalizacji, stanu techniczno- użytkowego ewentualnego domu czy też mieszkania, przed podjęciem tej trudnej decyzji, niezbędne jest również przeprowadzenie audytu prawnego. Czym jednak jest ten tajemniczy „audyt nieruchomości”?

Czym jest audyt nieruchomości?

Audyt nieruchomości,  to nic innego jak kompleksowe sprawdzenie nieruchomości, zbadanie jej pod kątem prawnym, finansowym i technicznym, przed przystąpieniem do transakcji. Ja z oczywistych względów zajmę się tym pierwszym, tj. audytem prawnym, którego przeprowadzenie pozwoli nam dokonać bezpiecznej transakcji, zrealizować swoje cele i prawdziwie cieszyć swoim nowym „M”.

Postępowanie przy badaniu stanu prawnego nieruchomości, zależy w dużym stopniu od jej rodzaju. Odmiennie badamy nieruchomość gruntową niezabudowaną, inaczej gdy jest ona zabudowana, inny będzie przedmiot analizy w przypadku lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego, inny z wtórnego. Audyt każdej z tych nieruchomości to materiał na osobne opracowanie.

W tym artykule przedstawię w punktach, na co powinniśmy zwrócić uwagę przy zakupie lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego.

1. Księga wieczysta

To właśnie od księgi wieczystej zaczynamy nasze badanie, gdyż jak wiadomo jest ona skarbnicą wiedzy o danej nieruchomości. Dodatkowo od jakiegoś czasu dostęp do tychże ksiąg jest wyjątkowo łatwy, wystarczy iż właściciel nieruchomości poda nam jej numer i za pośrednictwem strony internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości, możemy przeglądać daną księgę wieczystą i zapoznać się z interesującymi nas informacjami.
https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

DZIAŁ I księgi wieczystej zawiera informacje dotyczące oznaczenia lokalu m.in. jego dokładny adres, powierzchnię, czy też przeznaczenie gruntu. W tym zakresie warto jednak zajrzeć również do ewidencji gruntów, a dokładniej do kartoteki lokali, gdyż to na podstawie informacji w niej zawartych, wpisywane są zmiany do ksiąg wieczystych w zakresie oznaczenia nieruchomości. To dane z ewidencji gruntów i budynków mają pierwszeństwo nad danymi z działu I-O księgi wieczystej.

Przed podpisaniem umowy, należy porównać czy dane te są zgodne z informacjami uzyskanymi od właściciela.

Następnie badamy kwestie dotyczące własności nieruchomości, zawarte w DZIALE II, który to pozwoli nam ustalić czy osoba, z którą mamy zawrzeć umowę faktycznie jest właścicielem danego lokalu, czy też np. współwłaścicielem i do zawarcia umowy będzie potrzebna zgoda i udział pozostałych współwłaścicieli.

Na marginesie wskazać należy, iż w przypadku, gdy interesuje nas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego brak jest ustawowego obowiązku założenia księgi wieczystej, to osoba z którą zawieramy umowę sprzedaży winna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, stanowiące że przysługuje jej takie prawo.

DZIAŁ III zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia związane z nieruchomością. Znajdziemy tam, informację o różnego rodzaju obciążeniach dotyczących danej nieruchomości, w przypadku lokalu mieszkalnego może to być służebność osobista mieszkania, prawo dożywocia, czy też informacje o egzekucji z nieruchomości.
W tym miejscu warto wskazać, iż nie zawsze informacja o prawie dożywocia, czy służebności, będzie umieszczona w księdze wieczystej. Dlatego też niezbędne jest zapoznanie się również z aktami księgi wieczystej, a konkretnie z aktem notarialnym będącym podstawą wcześniejszego nabycia nieruchomości, co pozwoli upewnić się nam, iż dana nieruchomość nie jest obciążona.

Jedną z najistotniejszych kwestii przy zakupie nieruchomości jest sprawdzenie DZIAŁU IV, w którym znajdują się informację o ewentualnej hipotece, wskazany jest wierzyciel i kwota jaką hipoteka zabezpiecza. Pamiętajmy, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela i wierzyciel może dochodzić  zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości, od każdoczesnego właściciela nieruchomości, czyli od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem

Istotne jest także, aby analizując księgę wieczystą zwrócić uwagę, czy nie zostały w niej umieszczone wzmianki o złożonych wnioskach o zmianę danych zawartych w księdze wieczystej czy też wszczętych postępowaniach sądowych lub administracyjnych dotyczących nieruchomości. Z samej treści wzmianki nie uzyskamy informacji, czego wniosek lub postępowanie może dotyczyć. Jeżeli wzmianki takie będą w księdze wieczystej występować, niezbędne okaże się również badanie akt księgi wieczystej.

2. Zaświadczenie o stanie zameldowania

Bardzo istotną kwestią przed zakupem lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego, jest upewnienie się, czy w lokalu tym nie jest nikt zameldowany. Nie powinniśmy w tak istotnej kwestii polegać jedynie na zapewnieniu właściciela, a uzyskać urzędowe zaświadczenie, które pozwoli nam nabyć lokal bez niespodzianek w postaci niechcianych lokatorów.
W celu uzyskania ww. zaświadczenia należy udać się do właściwego ze względu na położenie lokalu, urzędu gminy czy też urzędu miasta i najczęściej w Wydziale Spraw Obywatelskich złożyć wniosek o wydanie zaświadczenie o stanie zameldowania. Wniosek ten może złożyć sam właściciel lub udzielić potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania takiego zaświadczenia w jego imieniu. Do pełnomocnictwa należy załączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł. Tyle samo kosztuje samo wydanie zaświadczenia.
Pamiętaj! zawsze przed podpisaniem aktu notarialnego u notariusza zapoznaj się z aktualnym zaświadczeniem o stanie zameldowania w lokalu, który ma być przedmiotem umowy sprzedaży. Idealnie jakby to zaświadczenie było wydane w dacie zawarcia umowy, żebyś miał pewność, iż nic w tej kwestii do chwili zawarcia umowy się nie zmieniło.

3. Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami

Co do zasady, sam fakt sprzedaży mieszkania, nie skutkuje przejściem długów na nowego właściciela  takiego mieszkania. Dawny właściciel pozostaje zatem nadal dłużnikiem i osobiście odpowiada z tytułu wszelkich opłat takich jak czynsz, koszty zużycia mediów czy też podatek od nieruchomości, za okres poprzedzający sprzedaż lokalu.

Niezależnie jednak od powyższej zasady, występują sytuacje, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje próbę dochodzenia zapłaty zaległości od nowego właściciela wskazując bezpodstawnie, iż  długi przechodzą na nowego właściciela. Także dostawcy mediów zdarza się, iż próbują uzależnić zgodę na zawarcie umowy o dostarczanie mediów (lub cesję poprzedniej umowy) od uregulowania wszelkich zaległości. Urzędy odpowiedzialne za ściąganie podatku od nieruchomości również wysyłają wezwania do zapłaty zaległego podatku pod adres nowego już właściciela.

Owszem, wszystkie te roszczenia kierowane do nowego właściciela są bezzasadne, jednak w celu uniknięcia problemów i konieczności wyjaśniania poszczególnych spraw, sporządzania stosownych pism i wizyt w urzędach, zdecydowanie warto zweryfikować czy sprzedający lokal uregulował wszystkie swoje związane z lokalem zobowiązania.

Przed przystąpieniem do aktu notarialnego należy więc zwrócić się do właściciela, aby przedstawił zaświadczenie, wystawione przez wspólnotę mieszkaniową, w zakresie niezalegania z opłatami, uzyskać takie zaświadczenia również w zakresie dostawy mediów, a także zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Choć w przypadku lokalu mieszkalnego, nie jest to tak istotne jak w przypadku zakupu nieruchomości gruntowej, jednak jeżeli chcemy mieć pewność, iż w najbliższej okolicy budynku, w którym znajduje się nasze wymarzone „M”, nie powstanie autostrada, albo kolejny blok przysłaniający nam świat, warto zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Prawo wglądu do planów ma każdy i jest to „wyjątkowo” bezpłatne. Plany dostępne są we właściwych, dla położenia interesującej nas nieruchomości, urzędach gminy czy też miasta. Obecnie często, z planami zagospodarowania przestrzennego, zapoznać się można również na stronach internetowych urzędu.

Podsumowanie

Jak już wyżej wspominałam każda nieruchomość jest inna, każda ma swoją specyfikę. Nie można wykluczyć, iż oprócz ww. czynności będzie trzeba zajrzeć np. do rejestru zabytków i sprawdzić czy wiekowa kamienica, w której znajduje się nasz lokal, nie jest czasami właśnie na liście zabytków. Stosując się jednak do ww. czterech podstawowych punktów eliminujemy większość potencjalnych ryzyk związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym.
Jeżeli więc planujesz zakup mieszkania, zanim podejmiesz ostateczną decyzję, pamiętaj o wyżej omówionych punktach:

1. Księga wieczysta (badanie akt kw)
2. Zaświadczenie o stanie zameldowania
3. Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami i podatkiem od nieruchomości
4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przeprowadzenie wnikliwego badania stanu prawnego kupowanego mieszkania pozwoli Ci uniknąć ryzyka i cieszyć się udaną inwestycją.