Najem okazjonalny, dla właściciela lokalu mieszkalnego, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, jest powszechnie uznawany za najbezpieczniejszą formę zawarcia umowy najmu. Czy oznacza to jednak, że umowa ta zabezpieczy nas w każdej sytuacji przed nieuczciwym najemcą i pozwoli nam zawsze, w razie potrzeby, na jego szybkie usunięcie z lokalu?
Niestety, tak pięknie nie jest. Pomimo wielu zalet tego instrumentu prawnego, nie jest to rozwiązanie idealne i zdecydowanie warto mieć świadomość jakie ryzyka wiążą się z jego stosowaniem.
Poniżej przedstawię typowy schemat działania w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego.
Standardowa procedura
umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa lub ulega rozwiązaniu
↓
najemca dobrowolnie nie opróżnia lokalu
↓
właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu
↓
termin wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu (min. 7 dni) upływa bezskutecznie
↓
właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności
oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji
↓
właściciel otrzymuje klauzulę wykonalności i występuje do Komornika o wszczęcie postępowania eksmisyjnego
↓
na skutek działań Komornika następuje opróżnienie lokalu
W ten wyżej przedstawiony sposób, stosunkowo szybko i gładko można doprowadzić do usunięcia z naszego lokalu nieuczciwego lokatora, który np. zalega z opłatami.
Jednak czasami..
Zdarza się, iż w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego, najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał jako lokal zastępczy na okoliczność eksmisji. W sytuacji, gdy najemca poinformuje nas o powyższym, a jednocześnie nie wskaże nowego lokalu w terminie 21 dni, możemy oczywiście wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego. Czasami również zdarza się, że wypowiadając umowę nie wiemy nawet, że najemca utracił możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu.
W obu tych sytuacjach, kiedy najemca dobrowolnie nie wyprowadza się z naszego lokalu po rozwiązaniu czy też wygaśnięciu umowy najmu, składamy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności i tu możliwe jest kilka scenariuszy.
- Jeżeli ze złożonych przez nas do Sądu dokumentów wynika, iż najemca poinformował nas o utracie możliwość zamieszkania we wskazanym wcześniej mieszkaniu, a kolejnego nie wskazał, to Sąd najpewniej, uznając że nie są spełnione wszystkie warunki ważności umowy najmu okazjonalnego, nie nada klauzuli wykonalności na przedstawiony akt notarialny.
- Jeżeli natomiast, nie wiemy nawet o utracie przez najemcę możliwości zamieszkania we wskazanym mieszkaniu, więc również nie wynika to z przedstawionych przez nas dokumentów, Sąd nada klauzulę wykonalności, jednak najemca może zaskarżyć postanowienie o jej nadaniu, po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, wnosząc zażalenie i wykazując, iż utracił możliwość zamieszkiwania we wskazanym w akcie notarialnym mieszkaniu i nie ma zarówno tytułu prawnego jak i możliwości zamieszkania w żadnym innym miejscu. Zażalenie to z dużym prawdopodobieństwem Sąd uwzględni i uchyli nadaną wcześniej klauzulę wykonalności.
- Może się zdarzyć również i tak, że najemca nie zażali się jw. na postanowienie Sądu o nadaniu klauzuli wykonalności, jednak Komornik po wszczęciu egzekucji, gdy stwierdzi że dłużnik utracił możliwość zamieszkiwania we wskazanym w akcie notarialnym mieszkaniu i nie przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, aż gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
W ostatnim przypadku również Wynajmujący, może wskazać pomieszczenie tymczasowe, w którym najemca mógłby zamieszkać. Jeżeli chcemy uniknąć wstrzymania czynności komorniczych, zdecydowanie warto rozważyć wskazanie pomieszczenia tymczasowego, które zgodnie z przepisami musi mieć min. 5 m² a toaleta może być na zewnątrz. Czasem warto więc udostępnić na ww. okres taki, najpewniej dużo tańszy do wynajęcia lokal i odzyskać własny.
W najmniej korzystnej sytuacji możemy się znaleźć, kiedy jak w pierwszym i drugim przypadku, Sąd nie nada lub uchyli nadaną klauzulę wykonalności. Wtedy tak naprawdę pozostanie nam, niczym przy zwykłej umowie najmu, złożyć pozew o eksmisję.
Patrząc na powyższe sytuacje widać jak bardzo przepisy o najmie okazjonalnym są niedopracowane i jak bardzo w swej niedoskonałości odbiegają od pierwotnych założeń. Wynajmujący miał zostać zabezpieczony przed nieuczciwym najemcą, który odmawia dobrowolnego opuszczenia mieszkania po rozwiązaniu czy też wygaśnięciu umowy. Okazuje się jednak, iż w sytuacji utraty przez najemcę możliwości zamieszkania we wskazanym przez niego mieszkaniu, opróżnienie lokalu może być wysoce utrudnione i niestety, co najbardziej istotne dla wynajmującego, długotrwałe. W przypadku zawierania tejże umowy, zmniejszymy powyższe ryzyko, gdy przyszły najemca wskaże w oświadczeniu załączanym do umowy jako lokal zastępczy na wypadek eksmisji np. nieruchomość rodziców, której są oni właścicielami i ich zgodę, niż w sytuacji, gdy jest to wynajmowany przez kolegę lokal i jego zgoda.
Zawierając umowę najmu okazjonalnego czy też po prostu zwykłego najmu, zdecydowanie warto pomyśleć też o innych, umownych i pozaumownych, sposobach zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą, ale o tym przeczytacie już w kolejnym artykule 😊
PS
Pamiętaj, że przedstawione przeze mnie przypadki są jedynie wyjątkami od reguły i mimo wszystko warto zawierać umowę najmu okazjonalnego, gdyż w większości przypadków dodatkowy jej koszt, formalizm i przewidziane zabezpieczenia, już same w sobie odstraszają nieuczciwych najemców! A sam najem jest nadal jedną z bardziej atrakcyjnych form zarobkowania.
Dzień dobry,
Gratuluję artykułu , głównie z racji opisanych przypadków , w których najemca nie wyprowadza się. Nie ukrywam, że jest to jedyna pozycja w internecie, która faktycznie udowadnia, że niestety takie sytuacje mogą mieć miejsce. Niestety (dla wynajmujących), nastąpiła kolejna zmiana w KPC art 1046 par 4 (u Pani punkt nr3) , która usunęła zapis o 6 miesiącach na wyszukanie lokalu zastępczego. Co w praktyce może oznaczać blizej nieokreslony czas na usunięcie najemcy 🙁
Dziękuję za komentarz, faktycznie jest to kolejna niekorzystna dla wynajmujących zmiana. Rozwiązaniem tutaj może być wskazanie przez wynajmującego lokalu tymczasowego, do którego komornik przeniesie najemcę, o czym pisałam w artykule.
Dzień dobry, czy przy zwykłej umowie można wskazać lokal zastępczy typu hostel, który opłacimy np na jeden dzień i tam ulokujemy dzikich lokatorów? Jak wtedy wygląda ścieżka sąd-komornik?
Przy zwykłej umowie najmu, trzeba najpierw złożyć pozew o eksmisję.
Ważne pytania:
Czy w przypadku takiego wskazania najemca może odrzucić taką opcję i komornik to uwzględni odstępując od eksmisji?
Czy przed podpisaniem umowy o najem okazjonalny wynajmujący może dać adres zastępczy np lokalu nalezącego do rodziny wynajmującego?
Sąd nada klauzulę wykonalności, jednak najemca może zaskarżyć postanowienie o jej nadaniu… Czy jeśli adres do wyprowadzki jest aktualny to mimo to najemca może zaskarżyć to postanowienie?
Bogu dzięki, że dowiedziałem się o tej kwietniowej zmianie przed podpisaniem kolejnej umowy, teraz już bezwartościowego, najmu okazjonalnego.
Mieszkanie będzie stało puste. Podatku będzie zero. W końcu sprzedam, a pieniądze zainwestuje za granicą.
Paranoja w tym państwie..
Myślę, że nie trzeba się aż tak zniechęcać. Podstawą przy najmie jest porządna weryfikacja najemcy oraz dobrze dobrane zabezpieczenia należności z tytułu umowy najmu. Takie działania zdecydowanie zmniejszają prawdopodobieństwo wystąpienia problemów z najemcą. Zapraszam do lektury artykułu
https://radcaonieruchomosciach.pl/pozaumowne-oraz-umowne-sposoby-zabezpieczenia-najmu/
Ad 1.
Do wniosku o nadanie klauzli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu do sądu nalezy załączyć:
a. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia
b. potwierdzenie tytułu prawnego właściciela do opróżnianego lokalu
c. potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika US (art 19d., ust. 4 uopl)
Zatem na jakiej podstawie sąd ma stwierdzić, że najemca poinformował nas o utracie prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym?
pyt. 2. „…Sąd najpewniej, uznając że nie są spełnione wszystkie warunki ważności umowy najmu okazjonalnego, nie nada klauzuli wykonalności…” na jakiej podstawie formułuje Pani twierdzenie, że utrata przez najemcę możliwości zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu unieważnia najem okazjonalny? Czy nie jest to zbyt daleko idące stwierdzenie? Myśli Pani, że ustawodawca pozwoliłby sobie na zaistnienie nadużyć w tym zakresie polegających na utracie przez najemcę prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym np. w wyniku zmowy najemcy z właścicielem takiego lokalu, który po zawarciu umowy najmu okazjonalnego przez najemcę cofa zgodę na zamieszkanie tego najemcy w jego lokalu w razie eksmisji?
Jeżeli najemca poinformował nas o utracie prawa do zamieszkania w lokalu zastępczym i nie wskazał innego, to nawet jeżeli ukryjemy ten fakt przed Sądem i nada on klauzulę wykonalności, to najemca może zaskarżyć to postanowienie, bo faktycznie nie ma lokalu do którego można najemcę przenieść. Pisałam o tym w dalszej części artykułu.
W kwestii pytania drugiego, nie piszę o unieważnieniu umowy najmu okazjonalnego, a jedynie o braku możliwości eksmisji do lokalu zastępczego. I tak, myślę że ustawodawca pozwoliłby sobie ..
Ad. 3.
Zgodnie z art. 25d pkt. 2. uopl najemcy nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego jeżeli został wezwany do opróżnienia lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Więc dlaczego komornik miałby wstrzymywać postepowanie?
Wstrzymuje postępowanie z uwagi na utratę przez najemcę możliwości zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu i brak możliwości eksmitowania najemcy do tego lokalu.
Czy osoba trzecia, która zgodziła się udostępnić swój lokal najemcy jako lokal zastępczy (konieczny w przypadku najmu okazjonalnego) na wypadek eksmisji, może wycofać swoją zgodę w dowolnym momencie i bez podawania przyczyn?
Niestety może wycofać taką zgodę, jednak wtedy najemca ma obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie osoby będącej właścicielem, czy mającej prawo do tego lokalu.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest zobowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal. W jaki sposób? Czy wystarczy zmienić załącznik nr 3, czy należy sporządzić aneks u notariusza?
Dla udzielenia wiążącej odpowiedzi powinnam spojrzeć na umowę i oświadczenia, jednak tak czy inaczej w takiej sytuacji należy sporządzić nowe oświadczenie i wskazane jest również podpisanie przez strony aneksu uwzględniającego nowe oświadczenie. Nie ma potrzeby, jak i samej umowy najmu okazjonalnego, podpisywać w formie aktu notarialnego.
Witam. Czy jezeli podczas podpisania umowy u notariusza gdzie wskazalam lokal do ktorego mam sie eksmitowac wrazie w nie ma podpisu zgodu wlascicieli tego lokalu, ktorzy sa moi rodzice i gdy podczas podpisania umowy nie wiedzialam ze wrazie wu mam sie tam wprowadzic i rodzice nie wyrazaja zgody to co wtedy zrobic???