Sposoby na skuteczne zabezpieczenie umowy najmu

Jesteś właścicielem nieruchomości, a może chcesz ją dopiero zakupić i rozważasz jej wynajem? Obawiasz się jednak, gdy słuchasz o zagrożeniach z nim związanych, jak to najemca może zniszczyć mieszkanie, przestać płacić czynsz, nie opuścić lokalu pomimo rozwiązania umowy? Przeczytaj jak zabezpieczyć najem, zmniejszyć ryzyko wystąpienia ww. problemów i zyskać spokój.

Weryfikacja najemcy

Twoja oferta wynajmu nieruchomości pojawiła się na rynku, zaczynają się zgłaszać potencjalni najemcy. Na tym etapie, pierwszym krokiem dla zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą, jest dokładna weryfikacja, przede wszystkim pod względem finansowym. Pośpiech tu z pewnością nie będzie najlepszym doradcą, bynajmniej nie możemy polegać również na dobrym, pierwszym wrażeniu. Dla własnego spokoju i zminimalizowania ryzyka nie krępujmy się, prosić o przedstawienie zaświadczenia o zarobkach, czy też ostatniego pit-u w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. W celu ustalenia, czy dana osoba ma w zwyczaju regularnie płacić swoje zobowiązania, możemy poprosić również o przedstawienie zaświadczenia z BIK tj. Biura Informacji Kredytowej. (najemca może uzyskać taką informację bezpłatnie zamawiając ją na https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/raport-bik#zamow, może to trwać jednak do 30 dni, uzyskanie Raportu BIK od razu, to koszt 39 zł).

Co do zasady, szukając najemcy zależy nam na jak najszybszym wynajęciu mieszkania, gdyż co oczywiste, każdy miesiąc kiedy nasz lokal stoi pusty, ponosimy koszty. Pamiętać jednak musimy, iż śpiesząc się i wynajmując mieszkanie osobie przez nas niezweryfikowanej, możemy ponieść potencjalnie dużo większe straty niż te związane z dodatkowym miesiącem czy dwoma przestoju w najmie.

Dodatkowo warto więc przeprowadzić z potencjalnym najemcą szczegółowy wywiad dotyczący jego sytuacji życiowej, rodzinnej (może to mieć znaczenie przy ewentualnym postępowaniu o eksmisję) i planów co do najmu. Przykładowe tematy:

  1. jeżeli najemca wcześniej wynajmował- referencje od poprzedniego wynajmującego- rozmowa tel.,
  2. ilość osób jaka będzie zamieszkiwać lokal,
  3. planowana długość wynajmu,
  4. powód przeprowadzki,
  5. sytuacja rodzinna.

Kaucja gwarancyjna

Kiedy już najemca zostanie wybrany tj. przejdzie pozytywną weryfikację 😉, nadejdzie czas na podpisanie umowy. Jednym ze sposobów zabezpieczenia należytego wykonania umowy najmu jest kaucja gwarancyjna. Zgodnie z przepisami, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego, wysokość kaucji jest ograniczona, nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (w praktyce rzadko zdarzają się sytuacje kiedy kaucje pobiera się w wyższej wysokości).

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

W kontekście najmu, oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, zwyczajowo kojarzy się nam z umową najmu okazjonalnego i rygorem związanym z opróżnieniem lokalu. Nie wszyscy jednak wiedzą, iż oprócz ww. rygoru, w celu zabezpieczenia umowy najmu możemy również skorzystać z zabezpieczenia w postaci oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie należności związanych z najmem. Oświadczenie takie  może być złożone nie tylko w odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego, ale może też być częścią zwykłej umowy najmu i ją zabezpieczać. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie zobowiązań finansowych wynikających z umowy najmu, gdzie określona zostaje konkretna kwota, co do której przysługuje Wynajmującemu zabezpieczenie.

Ta forma zabezpieczenia jest o tyle korzystna dla Wynajmującego, iż umożliwia mu dochodzenie swoich roszczeń związanych z Najmem z pominięciem zwyczajowo długiego i często kosztownego postępowania sądowego. Po skierowaniu do najemcy stosownego wezwania, a następnie złożeniu do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji i jej uzyskaniu, wynajmujący może wszcząć u komornika postępowanie egzekucyjne w zakresie zaległości finansowych Najemcy wynikających z umowy najmu.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

Inną, z pewnością ciekawą formą zabezpieczenia umowy najmu, jest również gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa.

Zdecydowanym atutem płynącym z zastosowania zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, jest możliwość skierowania żądania zapłaty, nie wobec najemcy, ale osoby trzeciej, w tym przypadku banku lub ubezpieczyciela. Skuteczność tychże zabezpieczeń jest bardzo wysoka. To profesjonalne instytucje o zwyczajowo dobrej kondycji finansowej, zobowiązują się utrzymać rezerwę pieniężną na ten cel przez okres trwania gwarancji. To bank lub ubezpieczyciel jako Gwarant, zobowiązuje się do zapłaty określonej w gwarancji kwoty na rzecz wynajmującego, w przypadku gdy podmiot, za który gwarancja została udzielona (najemca), nie zapłaci całości lub części wierzytelności o zapłatę czynszu.

I wydawałoby się to zabezpieczeniem idealnym, gdyby nie fakt iż za udzielenie tychże gwarancji bank czy też ubezpieczyciel pobiera wynagrodzenie 😉

Gwarancję rozpatrywać można jednak jako alternatywę dla kaucji. W takim przypadku, najemca nie musi jak przy kaucji wykładać i tym samym zamrażać na długi czas tak dużych kwot jakimi zwyczajowo są kaucje, a płaci jedynie stosunkowo nieduże wynagrodzenie (ok 10% kwoty objętej gwarancją) za ustanowienie zabezpieczenia przez bank/ubezpieczyciela.

Niestety obecnie, gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe są udzielane póki co tylko osobom prawnym czy też osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą. To najczęściej najemcy lokali komercyjnych tj. w galeriach handlowych, czy też najemcy powierzchni biurowych, są zobowiązani w ramach zawieranej umowy, przedłożyć Wynajmującemu taką oto gwarancję.

Ta forma zabezpieczenia wydaje się nader ciekawą opcją i tematu tego zdecydowanie  warto pilnować, gdyż nieoficjalne źródła donoszą, iż w stosownych instytucjach, trwają pracę nad udostępnieniem tychże instrumentów również osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej.

Weksel

Weksel in blanco jest dosyć archaiczną, ale nadal używaną formą zabezpieczenia płatności wynikających z umowy najmu. Procedura zabezpieczenia wygląda w ten sposób, że najemca przekazuje wynajmującemu weksel własny in blanco, gdzie jedno z postanowień umowy najmu lub załącznik do niej stanowi deklaracja wekslowa. Dokument ten, wskazuje kiedy i jak wynajmujący będzie mógł wypełnić przekazany mu przez najemcę weksel. W przypadku zaistnienia przesłanek i uzupełnieniu weksla, stanowi on podstawę do wystąpienia z pozwem w postępowaniu nakazowym do sądu i dochodzenia swoich roszczeń od najemcy w uproszczonym trybie.

Jako atut weksla wskazać należy, iż w przeciwieństwie do wszystkich pozostałych ww. form zabezpieczenia, jego „uruchomienie” jest bezkosztowe, lecz na tym jego zalety się kończą..

W porównaniu do innych ww. metod zabezpieczenia najmu, dochodzenie jakichkolwiek roszczeń podstawie weksla jest znacznie utrudnione i trwa zdecydowanie dłużej, co sprawia że jest on jest zdecydowanie mniej atrakcyjny.

Podsumowanie

Powierzając obcej osobie, tak cenne mienie jakim jest nasza nieruchomość, z pewnością nie możemy sobie pozwolić na ryzyko, a co najmniej musimy zrobić wszystko żeby je zminimalizować. Weryfikacja finansowa potencjalnego najemcy i szczegółowy z nim wywiad to element zdecydowanie obowiązkowy. Następnie już na etapie zawierania umowy, niezbędne jest zastosowanie również zabezpieczeń umownych i tu mamy, jak wyżej przedstawiłam, cały wachlarz możliwości. Wybór konkretnego z nich czy też, co polecam, ich kombinacji, zależy od indywidualnej sytuacji i preferencji stron umowy. Zdecydowanie jednak warto z nich korzystać i nie bać się jak to przyjmie potencjalny najemca. Jeżeli taka osoba ma obiekcje w kwestii zabezpieczeń, które wynajmujący co do zasady uruchamia jedynie w sytuacjach niewywiązywania się przez najemce z zawartej umowy, to najpewniej nie jest to osoba z którą umowę najmu powinniśmy zawierać.

Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz.

Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać.

 

Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@kancelariawieczorek.pl

 

1 thought on “Sposoby na skuteczne zabezpieczenie umowy najmu

  1. Witam. Chcialabym napisac deklaracje, zobowiazanie,oswiadczenie o doplacie do czynszu.
    Opisze w skrocie sytuacje:

    Mieszkam w irlandi. Tutaj jest dosc ciezko znalesc dom odpowiadajacym wymoga do dodatku mieszkaniowego( HAP) w przyzwoitej cenie…

    Dostalam propozycje od agentki (mimo ze nie posiadam referecji bo to moj pierwszy dom ktory bede sama wynajmowac, moj angielski jest komunikatywny ale nie na takim poziomie by zalatwiac sprawy urzedowe, osobiscie nie znam tej kobiety. Dowiedziala sie od znajomych ,znajomych ze bezkutecznie szukam domu dla siehie i dzieci , co sprawilo ze musialam isc do domu samotnej matki) 4 pokoje za 1200 e. Jak dla mnie super. okazalo sie ze sa jakies kryteria i nie zgodzili sie doplacac.
    Akcjonerka jednak zgodzila sie w dokumetach wpisac 1050 bym uzyskala doplate (750e). A ja bede jej ,,pod stolem w kopercie,, doplacac 450 e tak zeby laczna kwota wynosila 1200 e.

    Chcialabym dac jej jakas umowe ktora bedzie zawarta miedzy nami tylko ,ALE zeby dawala jakas gwarancje ( gdybym przestala doplacac te 450 e ) ze nie zostanie na lodzie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *