Zasadą jest, że deweloperzy budują na gruntach, które stanowią ich własność lub ewentualnie są uprawnieni do korzystania z nich na podstawie użytkowania wieczystego. Coraz częściej mamy jednak do czynienia z odstępstwami od tej zasady, tj. sytuacjami, kiedy deweloper dla uniknięcia finansowania kosztownego zakupu nieruchomości, czy też prawa użytkowania wieczystego do niej, realizuje inwestycję na gruncie należącym do osoby trzeciej.
Czy to możliwe, a co najważniejsze – czy jest to zgodne z prawem?
Ustawa deweloperska nie mówi o tym, że deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której buduje. Zgodnie z ww. ustawą w umowie deweloperskiej trzeba wskazać, kto jest jej właścicielem czy użytkownikiem wieczystym, jednak brak jest wymogu, aby był to deweloper.
Przepisy o notariacie dopuszczają natomiast taką możliwość, wprost wskazując na sytuacje zawierania umowy deweloperskiej przez dewelopera, który nie jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Mowa jest o tym w przepisach dotyczących zabezpieczenia nabywcy wpisem do księgi wieczystej, roszczenia o przeniesienie własności w związku z zawartą umową deweloperską.
Bycie właścicielem czy też użytkownikiem wieczystym nieruchomości, nie jest więc, jak widać, warunkiem zawarcia skutecznej umowy deweloperskiej, czy też realizowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Co więc jest istotne?
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Dla zainicjowania i dalej prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, które skupia się co do zasady na prowadzeniu budowy kluczowe jest, aby deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. W tym celu wykazać on musi, iż posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo to, w przypadku deweloperów realizujących inwestycje budowlane, wynikać będzie najczęściej z prawa własności i użytkowania wieczystego. Zdecydowanie rzadziej, ale występują także sytuacje, kiedy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z ograniczonego prawa rzeczowego np. użytkowania, czy też po prostu z przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych stosunku zobowiązaniowego.
Umowa dewelopera z właścicielem gruntu
Stosunek zobowiązaniowy, o którym była mowa wyżej, to nic innego jak umowa określająca warunki korzystania przez dewelopera z nieruchomości osoby trzeciej dla zrealizowania przedsięwzięcia deweloperskiego.
Umowa ta, dla bezpieczeństwa całej inwestycji, powinna być bardzo precyzyjnie sformułowana. Oprócz oczywistych i standardowych elementów, należy koniecznie w niej określić zasady na jakich finalnie dochodzić będzie do właściwej umowy sprzedaży i wyodrębniana własności poszczególnych lokali.
Umowa może określać również termin i warunki na jakich ma dojść, w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, do przeniesienia na dewelopera prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której buduje.
Istotną kwestią jest również zawarcie w takiej umowie, obowiązku wyrażenia zgody przez właściciela gruntu, na wpisanie do księgi wieczystej roszczenia nabywców z tytułu zawartej umowy deweloperskiej.
Na marginesie warto wskazać, iż rozwiązaniem, z którego często deweloperzy korzystają chcąc zrealizować inwestycję na gruncie, którego zakupu nie chcą finansować, jest założenie z właścicielem nieruchomości spółki celowej, do której zostanie wniesiona aportem właśnie ta nieruchomość. To jest jednak materiał na inny wpis.
Najistotniejsze dla dewelopera
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z różnie uregulowanych stosunków zobowiązaniowych, przybierać formę np. umowy dzierżawy, użyczenia, czy też po prostu umowy o współpracy pomiędzy deweloperem a właścicielem gruntu. Umowy te muszą być bardzo precyzyjnie sformułowane, przy uwzględnieniu szczególnych ich elementów, o których pisałam wyżej. Z punktu widzenia dewelopera, najważniejszą kwestią dla pomyślnego zrealizowania inwestycji jest wyrażona w sposób jednoznaczny w umowie, zgoda właściciela nieruchomości, na wykonanie zaplanowanych i uzgodnionych robót budowlanych.
Istotne dla nabywcy
W sytuacji, gdy deweloper nie jest właścicielem nieruchomości na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, dla uniknięcia ryzyka z tym związanego, nabywca musi dopilnować aby deweloper przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, przedstawił zgodę właściciela nieruchomości na dokonanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej tej nieruchomości o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.
Podstawa prawna:
art. 23 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska)
art. 92 § 9 i 10 ustawy prawo o notariacie
art. 3 pkt 11) ustawy prawo budowlane
Jestem małym deweloperem . Moja sąsiadka ( od 40 lat ) ma działkę i chce żebym wybudował na jej działce bliźniak ( cztery mieszkania ) i w zamian za wartość działki mam dać jej jedno z mieszkań .
Czy mogę wybudować cokolwiek na jej działce i w zamian za działkę oddać jej jeno mieszkanie ?
Czy najpierw muszę być właścicielem działki żebym mógł na niej cokolwiek wybudować ?
Jeżeli pomysł jest zgodny z miejscowymi planami zagospodarowania i otrzyma Pan zezwolenie na budowę, jak najbardziej jest możliwe zrealizowanie takiej inwestycji. Dla otrzymania zezwolenia na budowę, jak pisałam w artykule, niezbędne jest wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie musi być Pan więc właścicielem działki, jednak musi Pan mieć wyrażoną w sposób jednoznaczny najlepiej w umowie, zgodę sąsiadki, na wykonanie zaplanowanych i uzgodnionych robót budowlanych.
Witam, deweloper wybudował po sąsiedzku osiedle od graniczącej strony wytyczył ogródki do dalszej odsprzedaży. Ogrodzenie jest cofnięte o Ok 50cm w głąb mojej działki (wykonywane było przez nas). Zaanektował teren za ogrodzeniem, przy lini płotu wystają kable oraz są umieszczone ogrodzenia, które pod katem prostym stykają się z płotem. Tak wiec sprzedaje teren, który nie należy do niego. Jakie przysługuje mi prawo?
Właścicielowi przysługuje tzw. ochrona windykatoryjna, czyli może on żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana (pozew o wydanie nieruchomości). Właściciel może też pod pewnymi warunkami żądać wynagrodzenia za korzystanie z części działki, czy też za pogorszenie jej stanu. W razie potrzeby, zapraszam do kontaktu – mail: kontakt@kancelariawieczorek.pl, pomogę.
Witam kupiłam mieszkanie deweloperskie. Po 2 latach okazało się że grunt 125 m2 tam gdzie postawiona jest wiata śmietnikowa przez dewelopera która jest ogrodzona cała nasza działka jest dzierżawiona od miasta przez dewelopera. Nikt o tym nie wiedział. W aktach notarialnych nie ma nic o dzierżawionej działce od miasta. A on przestał płacić i miasto chce żeby wspólnota mieszkaniowa zaczęła dzierżawić albo ją odkupiła za duże pieniądze. Zostaliśmy oszukani. Deweloper przekazując zarząd wspólnocie Mieszkaniowej i Administracji nic nie wspomniał o tym. Dopiero z urzędu miasta dowiedzieliśmy się o całej sytuacji. Co możemy zrobić jako wspólnota? Czy tak można?
Jeżeli nie zostali Państwo w żaden sposób wcześniej o tym poinformowani, to tak nie można. W tym przypadku najlepszym rozwiązaniem wydaje się przy dochodzeniu roszczeń od dewelopera, powołanie na wadę prawną nieruchomości. Jeżeli będą Państwo potrzebowali pomocy w sporządzeniu pisma do dewelopera, zapraszam do kontaktu: kontakt@kancelariawieczorek.pl
Mam pozwolenie na budowę 6 mieszkań
Działka jest moja własnością i pozwolenia są na mnie jednak budowę chce zlecić deweloperowi
Jakie korzyści mogę z tego mieć czy może lepiej budować samemu podwykonawcami
Pozdrawiam
Z pewnością korzystniej finansowo, jest zrealizować inwestycję samemu, jednak jest to możliwe, gdy się posiada odpowiednią wiedzę, a najlepiej i doświadczenie.