Odpowiednie zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny przy umowie sprzedaży, jest często tym co spędza sen z powiek osobom sprzedającym nieruchomość. Jedną z najlepszych i najbezpieczniejszych form zabezpieczenia transakcji, finansowanej ze środków własnych kupującego, jest mało w Polsce znany, depozyt notarialny. O jego zaletach, na tle innych zabezpieczeń, oraz o jednej „małej wadzie”, przeczytacie poniżej.
Zanim jednak o depozycie notarialnym, wspomnijmy inne formy zabezpieczeń zapłaty ceny
Przy umowie sprzedaży nieruchomości do zapłaty dochodzi zwyczajowo w formie bezgotówkowej, lub dużo już rzadziej w formie gotówkowej.
Zdecydowaną wadą formy gotówkowej jest sam fakt, iż do notariusza trzeba fizycznie dostarczyć często bardzo dużą sumę pieniędzy, co z oczywistych względów nie jest najbardziej bezpieczną opcją. Ewidentną zaletą natomiast tej formy, jest fakt, iż sprzedający nieruchomość otrzymuję zapłatę od razu w chwili zawarcia umowy.
Jeżeli nie chcemy korzystać z formy gotówkowej, pozostaje nam forma bezgotówkowa, czyli dokonywania zapłaty za pośrednictwem przelewów bankowych. W tej sytuacji mamy najczęściej do czynienia z odroczeniem płatności tj. umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta, własność nieruchomości przeniesiona, ale pieniądze znajdą się na koncie osoby sprzedającej nieruchomość często dopiero za kilka dni.
Poddanie się egzekucji
Najbardziej popularnym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny ,jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego, czyli zapis zwany potocznie „trzema siódemkami”. Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym pozwala sprzedającemu, który nie uzyskał zapłaty ceny, po uzyskaniu klauzuli wykonalności na ww. akcie, skierować sprawę do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
Rachunki w tym samym banku
Bardzo skutecznym również sposobem na zabezpieczenie przez same strony bezgotówkowej zapłaty ceny nieruchomości ze środków własnych kupującego, jest zorganizowanie jej w ten sposób, iż strona kupująca lub sprzedająca zakłada na czas realizacji transakcji rachunek bankowy w banku drugiej strony umowy. Dzięki temu, korzystając chociażby z własnego laptopa czy też telefonu komórkowego z dostępem do internetu, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. W sytuacji, gdy rachunki są w tym samym banku środki niemal natychmiast pojawią się na rachunku sprzedającego, a strony mogą spokojnie podpisać akt notarialny.
Jeżeli jednak nie do końca podoba Wam się wizja ewentualnego postępowania egzekucyjnego, a zakładanie kont w tym samym banku i robienie przelewów za pośrednictwem internetu w czasie podpisywania umowy, wydaje się Wam zbyt skomplikowane, a najważniejszy jest dla Was spokój i bezpieczeństwo transakcji, polecam depozyt notarialny.
Czym tak właściwie jednak jest ten depozyt notarialny?
Depozyt notarialny jest śmiem twierdzić, najbezpieczniejszym ze sposobów na skuteczne zabezpieczenie zapłaty ceny przy umowie sprzedaży, gdy zakup finansowany jest, w większości lub w całości, ze środków własnych kupującego.
Aby skorzystać z depozytu notarialnego w związku z zaplanowaną umową sprzedaży nieruchomości, notariusz przyjmuje na przechowanie pieniądze, w celu wydania ich osobie wskazanej przy ich złożeniu. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem. (art. 108 ustawy prawo o notariacie)
Czynności związane ze skorzystaniem z depozytu notarialnego w związku z zawieraną umową sprzedaży nieruchomości przebiegają najczęściej następująco:
- Strona kupująca wpłaca przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, cenę jej zakupu na specjalne konto depozytowe umówionego notariusza.
- Z czynności tej sporządzany jest przez notariusza protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie.W protokole strony określają warunki – kiedy i komu, ewentualnie po zaistnieniu jakich zdarzeń notariusz wypłaci przejęte na przechowanie środki.
- Po zawarciu umowy sprzedaży, w określonym terminie i po spełnieniu ewentualnych innych warunków, notariusz wypłaca określonej osobie pieniądze z depozytu. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, środki zostaną w całości zwrócone kupującemu.
Przekazanie pieniędzy w ramach depozytu notarialnego, zabezpiecza interes sprzedającego stanowiąc potwierdzenie, iż druga strona transakcji dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy kwotą. Dlatego też często już przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, określa się jako warunek zawarcia przyszłej, właściwej umowy sprzedaży, wpłacenie wcześniej przez stronę kupującą pieniędzy w ramach depozytu notarialnego. Bywa też, że protokół z przyjęcia pieniędzy do depozytu sporządzany jest już podczas zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży.
Korzystając z depozytu notarialnego, można także zadbać o interes kupującego i zabezpieczyć go poprzez możliwość umieszczenia konkretnych warunków w akcie przyjęcia depozytu notarialnego – np. że kwota depozytu zostanie przelana na konto sprzedającego dopiero w momencie wydania nieruchomości w posiadanie kupującego lub wpisania kupującego do księgi wieczystej jako właściciela danej nieruchomości.
Mam nadzieję, że na tym etapie nikt już nie ma wątpliwości, że depozyt notarialny to świetny środek zabezpieczający zapłatę umówionej ceny przy umowie sprzedaży. Odpowiednio spisany protokół przyjęcia depozytu pozwala zadbać o interesy obu stron umowy, gdzie notariusz jako osoba zaufania publicznego jest gwarantem tego iż powierzone mu pieniądz są bezpieczne, a cena nieruchomość zostanie przekazana sprzedającemu na warunkach korzystnych dla obu stron umowy.
Jest jednak jedno małe ale…
Koszty.. Wysokość ich określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty to połowa stawki maksymalnej przewidzianej dla danej kwoty. Do tego należy doliczyć podatek VAT (23%) oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego.
Na przykład przy kwocie 250.000 zł składanej do depozytu notariusza, wynagrodzenie wyniesie maksymalnie 1083,5 zł brutto.
Podsumowanie
Jedni uznają, iż jest to koszt, który wyklucza skorzystanie przez nich z tego zabezpieczenia, inni dla spokoju i bezpieczeństwa transakcji będą gotowi go ponieść.
Faktem jest, iż w czasach kiedy popyt na nieruchomości jest bardzo duży, a podaż za nim nie nadąża, to sprzedający mogą często dyktować warunki na jakich dojdzie do sprzedaży. Zdarzyć się więc może iż warunkiem jaki postawi sprzedający, aby zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo związane z pewnością otrzymania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość, będzie wpłata przez kupującego ceny nieruchomości w ramach depozytu notarialnego.
Z pewnością warto więc wiedzieć, iż taka opcja istnieje, na czym polega i w razie potrzeby skorzystać z niej bez obaw.
Dzień dobry,
Informacje o depozycie notarialnym są bardzo przydatne. Jednak ze względu na moją sytuację (obcokrajowiec, brak zameldowania w Polsce, brak PESEL-u, NIP-u, brak konta w Polsce), potrzebna mi jest informacja czy notariusz może dokonać przelewu depozytu notarialnego na konto zagraniczne. Jeśli jest to niemożliwe, jaką mam alternatywę przeprowadzenia bezpiecznej sprzedaży
nieruchomości?
Z podziękowaniem oraz wyrazami szacunku,
Janina Gerner
Nie widzę w przepisach przeciwwskazań dla przelewu depozytu notarialnego na konto zagraniczne. Proszę jednak o szczegółach porozmawiać z notariuszem, który będzie obsługiwał samą sprzedaż nieruchomości i tym samym kwestię depozytu notarialnego.
Dzień dobry
Czy istnieje możliwość przekazania do depozytu notarialnego gotówki?
Pozdrawiam
Zbyszek S,
Nie ma takiej możliwości, pieniądze w ramach depozytu przekazuje się na rachunek depozytowy, który jest specjalnym rachunkiem bankowym przeznaczonym dla celów depozytowych. Notariusze nie przechowują gotówki w depozycie.
Witam mam pytanie sprzedaje mieszkanie a kupujacy wplacił pieniadze do depozytu notarialnego czy moze on zastrzec ze pieniadze zostaną mi przelane dopiero po wpisaniu do ksiag wieczystych i czy msm prawo sie nie zgodzic poniewaz wpisy potrafia trwac nawet do 6 miesiecy a ja potrzebuje pieniadze od razu po zawarciu aktu notarialnego prosze o pomoc co moge zrobic gdyby taka sytuacja wystapila
Środki wpłacane w ramach depozytu notarialnego, w związku z zawieraną umową sprzedaży nieruchomości, standardowo są wypłacane Stronie Sprzedającej po zawarciu umowy sprzedaży lub ewentualnie po wydaniu nieruchomości. Warunki wypłaty środków są wskazane w protokole przyjęcia depozytu. Proszę sprawdzić w protokole i upewnić się czy termin wypłaty środków został określony korzystnie dla Pani. Warunki te można przed zawarciem umowy za zgodą stron zmienić.
Zakładając „złą wolę notariusza” (desperackie zachowanie przy różnych zakrętach życiowych itp), czy istnieje możliwość, że „notariusz przestępca” zdefrauduje w jakiś sposób środki, które są zdeponowane na koncie depozytu notarialnego?
(nie sporzadzi protokołu, nie przekaże na czas do banku informacji, itp. i sam zadysponuje przelewem środków…
Notariusz sporządza protokół z przekazania pieniędzy do depozytu, ten dokument zabezpiecza osobę wpłacającą i jest potwierdzeniem dokonanej czynności. Nie widzę tu pola do nadużyć.
W akcie notarialnym sporządzonym w 2010 r (dotyczy działki, która jest własnością wielu osób) upoważnia się sprzedających do zawarcia umowy z dowolnie wybranym bankiem umowy rachunku powierniczego, na który będzie uiszczona cena sprzedaży nieruchomości i jej rozdzielenie pomiędzy mocodawcami proporcjonalnie do posiadanych udziałów, poprzez złożenie dyspozycji przelewu środków z rach. powierniczego na rachunki bankowe mocodawców. Czy taki wpis uniemożliwia skorzystanie z opcji „depozytu notarialnego” zamiast tworzenia rachunku powierniczego.
Jeżeli jest zgoda wszystkich stron umowy na skorzystanie z depozytu notarialnego, to nie widzę przeszkód.
W umowie przedwstępnej, zapłatę za sprzedaż nieruchomości miałem otrzymać, przelewem wykonanym przez bank, w ciągu trzech dni od podpisania aktu notarialnego. Kredyt hipoteczny.
Jednak kupujący nie otrzymał takiego kredytu i zdobył środki – jak twierdzi – z kredytów gotówkowych, które chce przelać na moje konto po podpisaniu aktu notarialnego.
W mojej ocenie jest to istotna zmiana w umowie przedwstępnej.
Chciałbym doprawadzić do przelania przez niego ostatecznej zapłaty w depozyt notarialny.
Czy w tej sytuacji konieczne jest sporządzenie aneksu do umowy przedwstępnej dla jej ważności?
Jeżeli umowa przedwstępna ma zobowiązywać do przekazania przez nabywcę nieruchomości środków pieniężnych w depozyt notarialny, to musi ona zostać podpisany aneks zmieniający dotychczasową umowę przedwstępną w tym zakresie.
Wziąłem rozwód z żoną, nie możemy się dogadać co do udziału/podziału środków z mieszkania, które chcemy sprzedać, których jesteśmy współwłaścicielami. Myślę, o skorzystaniu z depozytu notarialnego tylko nie wiem jak długo notariusz może taki depozyt przetrzymywać? Nie chce by klient uciekł i nie chce tracić czasu na szukanie kolejnego klienta, wolę teraz sprzedać mieszkanie i w miarę szybko dogadać się z byłą żoną choć nie wiem ile to może potrwać stąd pytanie. Ile czasu notariusz może przechowywać depozyt? Czy czas przechowywania musi być określony? Jaki jest maksymalny czas przechowywania takiego depozytu?
Maksymalny czas przechowywania takiego depozytu nie jest nigdzie w przepisach określony. W protokole sporządzanym z przyjęcia depozytu określa się warunki, na jakich jest on przez notariusza wypłacany wskazanej osobie, bądź osobom. Faktycznie jednak byłoby istotne, żeby określił Pan z byłą żoną maksymalny czas na „dogadanie się”, gdyż obowiązkowe jest wskazanie w protokole przekazania depozytu, ostatecznej daty jego wypłaty. Szczegóły polecam ustalić z konkretnym notariuszem.
Czy wpłacając bezpośrednio w banku na konto depozytowe notariusza gotówki przekraczającej 15 tys euro, bank zgłasza taka transakcje do Urzędu Skarbowego? Czy taki rodzaj transakcji jest zwolniony z tego przepisu?
Pytanie to musiałabym poddać głębszej analizie, jednak wstępnie nie widzę podstaw do uznania, iż taka transakcja nie jest objęta procedurą rejestracji i zgłoszenia.
Jest sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego u notariusza X, którego wybrała strona Kupująca. Sprzedający celem zabezpieczenia się, wymaga depozytu notarialnego ale u notariusza Y. Czy jest taka możliwość ?
Nie widzę takiej możliwości. Depozyt notarialny jest przyjmowany przez notariusza w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością.
Jestem wlasnie w trakcie sprzedazy nieruchomosci( 2 dzialki). Uzgodnilismy z kupcem, ze pieniadze zostana wplacone przelewem bankowym z banku niemieckiego na bank niemiecki,(obie strony mieszkaja na terenie Niemiec)nie jestesmy klientami banku w Polsce i nie chcemy korzystac z depozytu notarialnego.
Przelew ten(za pomoca komputera) ma nastapic u notariusza zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Z tegoz wzgledu, ze sam przelew tez trwa nawet do 4 dni, istnieje jakas klauzula mowiaca o tym , ze sprzedaz nieruchomosci dochodzi do skutku dopiero wtedy jesli pelna suma wplynie na konto sprzedawcy? Czy konieczne jest abysmy byli klientami tego samego banku? Czy jest to istotne?
Przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, nie ma więc możliwości aby zawrzeć w akcie zapis, iż sprzedaż nieruchomości dochodzi do skutku po późniejszym wpływie pieniędzy na konto. Taki zapis stanowiłby warunek, co zgodnie z przepisami, powodowałoby nieważność umowy. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się tu jednak, aby obie strony miały konta w jednym banku choćby niemieckim, przekazane środki powinny się pojawić na koncie niemal natychmiast.
Nie umiem nigdzie znaleźć ile notariusz pobiera %od depozytu
Koszt to połowa stawki przewidzianej dla danej kwoty w § 3 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
czy przelew z rachunku depozytowego na rachunek sprzedającego nieruchomość jest odpłatny ? według jakiej taryfy?, kto płaci za ten przelew kupujący czy sprzedający, czy notariusz?
Samo skorzystanie z depozytu notarialnego związane jest z uiszczeniem opłaty, zgodnie ze wskazanymi w rozporządzeniu stawkami, na rzecz notariusza. Sam finalny przelew, zgodnie z moją wiedzą, nie jest dodatkowo odpłatny. O szczegóły jednak proszę dopytywać dzwoniąc wcześniej do notariusza.
Czy komornik może zająć środki znajdujące się w depozycie notarialnym jeżeli kupujący ma postępowanie komornicze?
Niestety w praktyce zdarzają się zajęcia środków znajdujących się w depozycie notarialnym przez Komornika. Przepisy ustawy o notariacie regulujące kwestie depozytu notarialnego, nie chronią w żaden sposób przedmiotu depozytu przed zajęciem w toku postępowania egzekucyjnego.
Czy mozliwe jest ustalenie zadatku w formie depozytu notarialnego, w moim przypadku kwota zadatku ma wyniesc 300 tys PLN?
Jeżeli umowa przedwstępna będzie sporządzana przez notariusza w formie aktu notarialnego i w związku z nią zostanie wpłacony zadatek, notariusz powinien zgodzić się na przechowanie zadatku w formie depozytu notarialnego.
Czy „zadatek” powstaje w chwili wpłaty środków przez kupującego na depozyt notarialny, czy też dopiero w chwili wypłaty środków z depozytu notarialnego po spełnieniu określonych przez składającego depozyt warunków?
Czy notariusz może wypłacić w gotówce pieniądze z depozytu?
Wydaje się, iż jeżeli notariusz może przyjąć pieniądze do depozytu w gotówce, jest również opcja ich wypłaty w tej samej formie.
Warunki i możliwości co do formy wypłaty depozytu warto ustalić z konkretnym notariuszem, u którego chcemy złożyć depozyt.
Bardzo przydatny artykuł, mam jednak pytanie, na jakiej podstawie wykonam przelew na konto depozytowe notariusza? Notariusz przesłał mi numer konta mailem i prosi o przesłanie kwoty za zakup nieruchomości. Nie mam żadnego dokumentu, na podstawie którego wykonam taki przelew. Technicznie, po wykonaniu przelewu a przed podpisaniem protokołu, nie mam żadnego dokumentu, że przelałem takie pieniądze na właściwe konto. Proszę o odpowiedź czy istnieje jakikolwiek rodzaj umowy na podstawie której będę miał dokument, że przelewam środki na konto depozytowe do realizacji konkretnej transakcji.
Teoretycznie jest możliwość zawarcia umowy depozytu notarialnego, jednak rzadko jest ona wykorzystywana. Notariusz jest osobą zaufania publicznego, a pieniądze są wpłacane na specjalne konto bankowe, prowadzone przez kancelarię notarialną, co samo w sobie stanowi swoiste zabezpieczenie środków.