Kiedy wynajmujący może wejść i skontrolować wynajmowany lokal?

Kwestia, kiedy wynajmujący może wejść i skontrolować wynajmowany lokal, budzi wiele kontrowersji. Interesy stron zainteresowanych są tu zdecydowanie sprzeczne. Wynajmujący chcieliby mieć najchętniej nieograniczony dostęp do lokalu w celu sprawdzenia jego stanu. Jednocześnie najemcy, gdyby mogli wybierać, nie udostępnialiby wcale mieszkania wynajmującemu.

To jednak jest myślenie życzeniowe, a jak wygląda ten temat od strony prawnej? Czy i ewentualnie kiedy, wynajmujący może wejść do wynajmowanego lokalu i go skontrolować? Jak uniknąć sporów z tym związanych?

Istota najmu

Najprościej rzecz ujmując, najem jest to oddanie przez wynajmującego lokalu mieszkalnego do używania w zamian za umówiony czynsz. Najemca płacąc ww. świadczenie pieniężne nabywa prawo do spokojnego i niezakłóconego korzystania z ww. lokalu. Patrząc od strony wynajmującego, otrzymuje on ekwiwalent za ograniczenie jego prawa do korzystania z mieszkania, będącego zwyczajowo jego własnością.

Poniżej postaram się rozwiać wątpliwości, które powstają przy zderzeniu spornych interesów stron umowy najmu tj. prawa wynajmującego do sprawowania pieczy nad wynajmowanym lokalem oraz prawa najemcy do swobodnego z niego korzystania.

Nie jest tak że..

Po pierwsze, nie jest tak jak chcieli by myśleć niektórzy wynajmujący, iż skoro mieszkanie jest ich własnością to mają prawo wejść do niego i skontrolować je w dowolnym czasie trwania umowy najmu. Pamiętajmy, wynajmujący absolutnie nie może podczas nieobecności najemcy wejść do wynajmowanego mieszkania, po prostu w celu jego skontrolowania. Takie zachowanie, co niektórych nadal szokuje, kwalifikowane jest jako naruszenie miru domowego i jest przestępstwem ściganym z oskarżenia publicznego (art. 193 kk).

Po drugie, nie jest również tak, jak pewnie widzieliby to często najemcy, iż wynajmujący nie ma absolutnie prawa wejść  do wynajmowanego mieszkania.  Istnieją wyjątkowe sytuacje kiedy wynajmujący może, opierając się wprost na treści art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, wejść do mieszkania i dokonać:

  1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  2. zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Pamiętać jednak należy, iż ww. działania wynajmującego mogą mieć miejsce tylko w obecności najemcy i po wcześniejszym ustaleniu z nim terminu ich przeprowadzenia.

Jedyną sytuacją, kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy, są sytuacje nagłe, kiedy doszło do awarii wywołującej szkodę, albo grożącej jej wystąpieniem, a z najemcą nie można się skontaktować. Zastosowanie ma tu jednak szczególna procedura, gdzie niezbędna jest asysta funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także jej asysta (art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Podsumowanie

Zgodnie z ww. przepisami wynajmujący może w wyjątkowych sytuacjach  skontrolować wynajmowane mieszkanie.  Przepisy te wprost mówią o prawie wynajmującego do dokonania wskazanych w nich czynności. I w tym zakresie sprawa jest jasna.

Jest jednak szereg przepisów, które może nie wprost, niemniej również stanowić mogą podstawę do kontroli stanu wynajmowanego mieszkania, czy też przestrzegania podstawowych zasad dotyczących umowy najmu, są to przepisy  m.in. mówiące o:

  • używaniu lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów)
  • wynajmowaniu, podnajmie lub oddaniu do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela

W tych przypadkach, kwestia kiedy wynajmujący może wejść i skontrolować wynajmowany lokal, nie jest już tak oczywista i staje się często przyczyną sporów.

Dla uniknięcia potencjalnych problemów, warto wcześniej, już na etapie zawierania umowy, przedyskutować i ustalić w jaki sposób i z jaką częstotliwością, wskazując np. konkretny dzień miesiąca i godz., takie wizyty wynajmującego mogłyby się odbywać.

Postanowienia umowy w tym zakresie, powinny stanowić kompromis pomiędzy prawem wynajmującego do kontroli lokalu, stanowiącego najczęściej jego własność, a prawem najemcy do spokojnego korzystania z wynajmowanego lokalu i nienaruszania jego prywatności.

Czasami jeden taki dodatkowy punkt w umowie, wcześniej omówiony i uwzględniający interesy obu stron, ma ogromne znaczenie i pozwala uniknąć niepotrzebnych, potencjalnych sporów.

Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz.

Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać.

 

Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@kancelariawieczorek.pl

 

32 thoughts on “Kiedy wynajmujący może wejść i skontrolować wynajmowany lokal?

  1. Pamiętajmy, wynajmujący absolutnie nie może podczas nieobecności najemcy wejść do wynajmowanego mieszkania, po prostu w celu jego skontrolowania. Takie zachowanie, co niektórych nadal szokuje, kwalifikowane jest jako naruszenie miru domowego i jest przestępstwem ściganym z oskarżenia publicznego (art. 193 kk).

    tak ale czy Najemca może wyrazić zgodę w Umowie najmu że Wynajmujący może wejść do lokalu również pod nieobecność Najemcy w lokalu z jakiś przyczyn ustalonych w Umowie najmu? jeśli Wynajmujący dysponuje taką zgodą nie można mówić o popełnieniu przestępstwa przez Wynajmującego jeśli ten wejdzie do lokalu pod nieobecność Najemcy!?

    1. Przepisy dot. umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co oznacza że strony stosunku najmu, nie mogą ich zmieniać dowolnie w umowie. Postanowienie umowy zawierające prawo Wynajmującego do wejścia do wynajmowanego lokalu, pod nieobecność najemcy, pod innym warunkiem niż te wskazane w ustawie, niestety będzie nieważne.

      1. tak, ale jeśli wynajmujący przebywa w lokalu za zgodą najemcy to nie popełnia przecież przestępstwa, dopiero przestępstwo naruszenia miru domowego następuje jak wchodzi do lokalu bez zgody najemcy lub lokalu na żądanie najemcy nie opuszcza….
        Jeśli Najemca może udzielić zgodę na wejście do lokalu ustnie wynajmującemu nawet pod jego nieobecność aby np. sprawdził lokal (brak przeciwskazań prawnych aby wynajmujący za zgodą najemcy wszedł do lokalu), to wydaje się zasadne aby taką zgodę mógł również najemca udzielić w umowie wynajmującemu.

        1. jesli najemca wyraził w umowie zgodę na wejscie do lokalu pod nieobecność najemcy to trudno tutaj mówić że doszło do przestępstwa narusznia miru domowego.

  2. tak ale przepis 10 ust. 3 u.o.p.l nie zabrania aby najemca wyraził zgodę na wejscie wynajmujacego do lokalu, to że przepis tak mówi to najemca ma zakaz wpuszczania wynajmujacego do lokaluz z przyczyn innych niż w ww. przepisie? sam to już konsultowałem z 2 prawnikami i jak najbardziej wskazali ze jeśli strony tak ustaliły to nie można mówic tutaj o naruszeniu miru domowego ponieważ wynajmujacy przebywa w lokalu za zgodą najemcy….

    1. Wynajmujący owszem za zgodą najemcy może wejść do lokalu, jak już pisałam w artykule można nawet ustalić w umowie konkretny dzień miesiąca kiedy to się będzie odbywać. Nadal jednak podtrzymuję moje stanowisko, iż nie może się to absolutnie odbywać pod nieobecność najemcy.

  3. Dzień dobry
    Czy to zgodne z prawem że właściciele mieszkają na stałe w pokoju obok mimo że ja w ich mieszkaniu wynajmuje pokój i podpisałam umowę a nie było o tym tam wspomniane i np wczoraj wrócili o północy gdzie mnie przy tym obudzili?

    1. Szczegółów sprawy nie znam, jednak takie działanie z pewnością stanowi zakłócanie ciszy nocnej. Może więc zacząć od wezwania właścicieli do zaprzestania takich działań.

  4. Czy właściciel, może sobie przychodzić i sprawdzać jaki mam kolor ścian i mebli i czy ma prawo mówić że zamiast tych szmat ( zasłonki) mają być rolety? Myślałam, że skoro tu mieszkam i płacę to mogę żyć po swojemu, a tum czasem dostałam informacje że ma być tak jak właściciel chce i że raz w miesiącu będzie wpadać i sprawdzać czy mam posprzątane. A jak wiadomo przy trójce dzieci, ciężko utrzymać dom w czystości.

  5. Dzień dobry a czy jeśli whnajmuję w całym lokalu kilkupokojowym tylko jeden pokój, to czy właściciel bez zapowiedzi może wejść na korytarz i do kuchni i do reszty pokojów, które obecnie nie są przez nikogo zajmowane?
    Dziękuję.

    1. Nie wiem jak tak kwestia jest uregulowana w zawartej przez Panią umowie, jednak co do zasady wynajmuje Pani pokój i to on stanowi Pani przestrzeń prywatną. Do pozostałych części wspólnych, jak i innych pokoi niewynajmowanych w danym momencie, właściciel może wchodzić w razie potrzeby. Rozumiem jednak, że sytuacja nie jest komfortowa, gdy wynajmujący nadużywa swoich praw. Warto może więc porozmawiać z właścicielem i w razie możliwości ustalić zasady tych „odwiedzin”, a najlepiej aneksować umowę w tym zakresie.

  6. Witam.

    Mam z najemcą podpisaną umowę najmu okazjonalnego. Jest w niej zapis, iż mam prawo dokonywać doraźnych kontroli stanu mieszkania, ale nie częściej niż raz w miesiącu. Wg umowy datę wyznaczam ja.
    Kilka tygodni temu miało miejsce zalanie mieszkania. Lokator nie chciał wpuścić hydraulików, pomimo, że był uprzedzony o ich wizycie. Udało się jednak wejść do mieszkania bez interwencji policji.
    W chwili obecnej chcę wejść do lokalu i zrobić dokumentację fotograficzną na potrzeby ubezpieczyciela. Dodatkowo chcę zobaczyć w jakim stanie jest lokal, gdyż najemca zamierza rozwiązać umowę.
    Niestety lokator nie chce udostępnić mi lokalu. Albo nie odpisuje na maile, albo pisze, że nie da rady w najbliższym czasie nie wyznaczając jednocześnie żadnej daty.
    Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel?
    Wiem, że mogę podać sprawę do sądu, ale w międzyczasie lokator się wyprowadzi.

  7. jezeli wynajmujacy podejzrewa ze w lokalu mieszkaja osoby do tego nieuprawnione to jak ma dokonac inspekcji lokalu ??

  8. Witam,
    A co w przypadku gdy nie posiadamy spisanej umowy? Mieszkamy tak od ponad roku, my opłacamy z własnego konta czynsz do wspólnoty w imieniu wynajmującego, a jemu płacimy za wynajem do ręki . Teraz przyszły gorsze czasy, zalegamy z jedną opłatą i wynajmujący się wygraża, że nas wyrzuci. Wchodzi do mieszkania podczas naszej nieobecności, oczywiście nie informując nas. Obawiamy się, że wymieni zamki. Jeśli ma to znaczenie, mieszkamy z 2letnim dzieckiem.
    Z tego co się dowiedziałem, gdy nie mamy spisanej umowy, po roku obowiązuje umowa ustna, na warunkach standardowej na czas nieokreślony. On twierdzi, że skoro nie posiadamy umowy, to mieszkamy nielegalnie i nie mamy żadnych praw. Chce nas wyrzucić bez zachowania żadnych terminów- na już.

  9. Witam. Wynajmuję dom. Tzn. górną część domu czyli 3 pokoje, kuchnię, łazienkę. Dolna część (czyli 2 pokoje i jedno pomieszczenie i garaż nie są w umowie – czyli tego nie wynajmują). Czy ja jako właściciel mogę tam wchodzić kiedy chce i mieć swoje rzeczy? I założyć zamki? Proszę o odp. bo to ważne

    1. Jeżeli są to dwie niezależne od siebie części domu, to może Pani korzystać z części nie wynajmowanej.

  10. Witam,
    Wynajmuję pokój w mieszkaniu 4-pokojowym,
    umowa jest zawarta w taki sposób: ” przedmiotem najmu jest pokój z możliwością użytkowania części wspólnej (łazienka, kuchnia, korytarz)[…]
    Wynajmujący zastrzega sobie możliwość skontrolowania stanu przedmiotu najmu, nie częściej jednak niż raz w miesiącu i po uprzednim umówieniu terminu z Najemcami i w ich obecności. ”
    Czy w takiej sytuacji wynajmujący ma prawo wchodzić do mieszkania tj. do innych pokoi i części wspólnych używając swojego kompletu kluczy, bez kontaktu ze mną i pod moją nieobecność? Bo tak się dzieje.
    Pozdrawiam i proszę o odpowiedź

    1. Wynajmujący ma prawo wchodzić do części wspólnej. Przedmiotem najmu w Pani przypadku jest pokój i do niego Wynajmujący bez uzgodnienia i pod Pani nieobecność wchodzić nie może.

  11. A co w przypadku wynajmu pokoi studentom? Czy wynajmujący ma prawo wejść do części wspólnych mieszkania jeśli w umowie najmu jest najem pokoju w używalnością kuchni i łazienki ?

  12. Witam,
    Wynajmujemy pokoje w jednym mieszkaniu i stanowimy zgraną ekipe.
    Umowe każdy z nas ma indywidualną na swój pokój, pokoje są zamykane na klucz.
    Punkt naszej umowy stanowiący o wchodzeniu do mieszkania brzmi: „Wynajmujący może wejść do lokalu w sytuacjach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz kodeksie cywilnym”.
    Mieszkanie to wynajmujemy od agencji. Właściciela nie znamy. Umowe podpisywaliśmy z opiekunem mieszkania. Wszystkie pokoje są zajęte przez nas praktycznie zaczęliśmy w tym samym czasie. Opiekun mieszkania przychodzi często kiedy ma nam cos przynieść (np. szafke, krzesło itp) bez zapowiedzi, bez pukania i otwiera sam drzwi. Do wymiany jednej rzeczy przychodził kilka razy pan konserwator który również wchodził zawsze bez pukania, otwierając swoim kluczem, oraz nie umawiając się wcześniej z osobą, u której w pokoju miał coś robić, wchodził do jej pokoju, posiada również klucze do wszystkich pokoi. Pozostałe osoby typu pan od innych usterk oraz panowie wnoszący szafe również posiadały klucz i wchodziły bez pukania. Mieli zamiar wnieść nawet szafe bezpośrednio do pokoju osoby dla której szafa była przeznaczona, dopiero na wyraźny znak jednej z osób mieszkających zostawili to w części wspólnej. Sytuacje te również zdarzały się w momencie wychodzenia z łazienki w ręczniku przez lokatorke. Była równierz sytuacja gdzie jeden z panów serwisujących coś szukał łazienki i wszedł do pokoju jednej z nas w trakcie przebierania. Generalnie wizyty są dosyć częste ponieważ jest sporo usterek i za każdym razem wchodzą sami bez zapowiedzi często nas zaskakując w kuchni lub wchodząc do łazienki. My znamy swoje zwyczaje, wiemy kto kiedy jest w domu i kiedy idąc do łazienki nagle wychodzi z niej kolejna obca osoba o której przyjściu nawet nie wiedzieliśmy to potrafi to byc bardzo stresujące. Opiekun mieszkania powiedział że mając umowe na pokoje indywidualnie on może wchodzić do części wspólnej jak do siebie.
    Konsultowalismy się z dwoma prawnikami i mamy sprzeczne informacje na ten temat oraz brak sił.

  13. Dzień dobry,
    Jestem właścicielem mieszkania, które komuś wynajmuję. Miałem taki przypadek, iż był włamanie do mojego samochodu, z którego złodzieje ukradli klucze do tego mieszkania oraz dokumenty, gdzie był podany adres tego lokalu, oraz moje i Najemcy dane. Najemcy od jakiegoś czasu już nie było w mieszkaniu, a musiałem jak najszybciej wymienić zamki w drzwiach przed ewentualnym wejściem złodziei. Sprawę włamania zgłosiłem na Policji, po czym wezwałem ślusarza i wymieniłem zamki w drzwiach. Wcześniej oczywiście poinformowałem Najemcę o całej sytuacji i spytałem czy wyraża zgodę na wymianę zamków. Zgodził się. Najemca obiecał, że odezwie się na następny dzień ale tego nie zrobił w ogóle. Dodam, iż najemca miesiąc wcześniej wyprowadził się z mieszkania ale nie zdał mi kluczy ani nie wypowiedział umowy najmu, oraz zwleka z opłatami za najem za 3 miesiące. Czy Najemca może mi w tym wypadku zarzucić nauruszenie miru ?

    1. Teoretycznie jest taka możliwość, umowa najmu nie została wypowiedziana i nadal trwa. W takiem sytuacji pod nieobecność najemcy, może Pan wejść do mieszkania tylko w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej).

  14. Witam, czy jeżeli w umowie jest punkt brzmiący „wynajmujacy zastrzega sobie prawo do osobistego wejścia do lokalu opisanego w pkt. 1 umowy w celu skontrolowania jego stanu technicznego w każdym momencie podczas trwania okresu najmu” to czy może wchodzić do lokalu bez obecności i wiedzy najemcy?

    1. Nie, nie może wchodzić na opisanych zasadach. Przepis taki zawarty w umowie najmu jest nieważny, z uwagi na jego niezgodność z przepisami prawa.

  15. Dzień dobry, a wynajmuję mieszkanie od wielu lat, wynajmujący chce je obecnie sprzedać i chciałby mieć możliwość wpuszczania ewentualnych kupców, po uzgodnieniu terminu ze mną. Nie chcę jednak się na to zgodzić. czy mam prawo odmówić mu tego?

    1. Może Pan odmówić wpuszczania potencjalnych kupców do mieszkania w czasie trwania umowy najmu.

  16. Jeżeli w umowie jest zapis –
    1. wynajmujący wynajmuje i oddaje w użytkowanie najemcy jeden pokój (numer 5) w lokalu zwany dalej pokojem. 2. wraz z pokojem wynajmujący oddaje najemnicy do wspólnego użytkowania z innymi lokatorami części wspólne lokalu (kuchnia, łazienka). Czy właściciel może wejść do części wspólnych?

    1. Tak, właściciel może wejść do części wspólnych. Na wyłączność wynajmuje Pani pokój i tam zdecydowanie Wynajmujący nie może wejść. Niemniej podpisując umowę, dobrze jest w niej określić na jakich zasadach Wynajmujący może wchodzić do części wspólnych lokalu, tak aby nie stało się to uciążliwe dla Najemców.

  17. Kiedy właściciel może wejść do mieszkania jak podpisał wypowiedzenie umowy z najemca od 10 ,w umowie jest zapis miesięczny ,który nie płaci rachunków i nie zdał kluczy .
    Czy rzeczy pozostawione w mieszkaniu należy zostawić czy można je wyrzucić?

  18. Co zrobić jak lokator nie płaci za wynajem oraz nie ma kontaktu z najemcą. Telefony wyłączone. Wynajem na czas nie określony. Jak tu formalnie zakończyć umowę najmu?

    1. Jeżeli nie ma możliwości zawarcia porozumienia i rozwiązania umowy najmu, dla formalnego jej rozwiązania umowę trzeba wypowiedzieć zgodnie z przepisami.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *