Nie dla każdego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustanowiona jest księga wieczysta, a gdy jej nie ma, bank najzwyczajniej nie może wpisać hipoteki i tym samym niestety nie udzieli nam kredytu hipotecznego. Co robić?
Standardowo nabywając lokal mieszkalny, uzyskujemy do niego prawo własności. Nadal jednak bardzo często chcąc nabyć dany lokal okazuje się, iż w jego przypadku mamy do czynienia nie ze zwykłym prawem własności, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Kiedy nadal jesteśmy zainteresowani lokalem, a nie dysponujemy gotówką na zakup lokalu, udajemy się do banku i tu może czakać nas niespodzianka..
W sytuacji powyższej musimy jak najszybciej ustalić, czy dla naszego konkretnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, można ustanowić księgę wieczystą.
Podstawową przeszkodą dla założenia księgi wieczystej jest fakt, iż budynek spółdzielni, w którym się znajduje lokal będący przedmiotem naszego zainteresowania, posadowiony jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Z problemem nieuregulowania stanu prawnego mamy najczęściej do czynienia, gdy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje do ww. gruntów prawo własności, czy też prawo użytkowania wieczystego. Spółdzielnie w takiej sytuacji zobligowane są do podejmowania działań, najczęściej kończących się prowadzeniem sporów sądowych, nakierowanych na wyjaśnienie i uregulowanie tychże kwestii, a to jak wiadomo trwa bardzo długo.
W celu uzyskania informacji, czy jest możliwe założenie księgi wieczystej dla danego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, musimy zwrócić się do sprzedającego o uzyskanie zaświadczenia od spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia tejże księgi wieczystej. Niemniej dobrze jest, aby takie zaświadczenie zawierało także pozostałe istotne dla nas dane, takie jak:
- dane osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- dane adresowe mieszkania,
- dane gruntu na którym posadowiony jest budynek (nr ewidencyjny, numer kw),
- dokładny opis mieszkania,
- potwierdzenie braku księgi wieczystej,
- potwierdzenie braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej,
- potwierdzenie braku zaległości w opłatach na rzecz spółdzielni.
Jeżeli ustaliliśmy, iż faktycznie brak jest przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej, to istnieją dwie drogi postępowania zmierzające do zawarcia właściwej umowy sprzedaży i skorzystania przy tym z kredytu hipotecznego:
- Sprzedający, czyli osoba której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji, składa wniosek na formularzu KW–ZAL do właściwego Sądu wieczystoksięgowego o założenie kw i dopiero później zawieramy umowę kredytową i przystępujemy do aktu notarialnego;
- Dostarczenie całej niezbędnej dokumentacji notariuszowi i w zawieranej u niego umowie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ujęcie wniosku o założenie księgi wieczystej, który to już notariusz składa w naszym imieniu (oczywiście za dodatkową opłatą) do sądu.
Oba powyższe sposoby prowadzą do założenia księgi wieczystej i likwidują przeszkodę na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup praw do naszego upragnionego M.
Podsumowując, mimo że nie ma księgi wieczystej jeżeli tylko nie ma przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej dla danego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spokojnie możemy, stosując się do powyższych kroków, nabyć je korzystając z kredytu hipotecznego.
W przypadku natomiast, gdy księgi wieczystej brak i nieuregulowany jest stan gruntu, na którym pobudowano budynek spółdzielni, a nas bardzo interesuje dany lokal i musimy się posiłkować kredytem hipotecznym, pozostaje nam przyglądać się działaniom spółdzielni, w miarę możliwości mobilizować do aktywniejszych działań i czekać na zakończenie postępowań rozstrzygających kwestię prawa własności gruntu.
A co w przypadku gdy posiadam księgę wieczystą w mieszkaniu z nieregulowanym gruntem? Czy sąd dokona wpisu nowego właściciela w księgę ? Czy bank udzieli kredytu kupującemu ?
W mieszkaniu, o którym Pan pisze księgę wieczystą zakładano z pewnością przed podjęciem przez Sąd Najwyższy uchwały z dnia 24-05-2013 o sygn. III CZP 104/12. Uchwała ta uznała za niedopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ustanowionego w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, uznano że takie prawo stanowi tylko ekspektatywę tego prawa.
W związku z tym, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem, taka księga wieczysta w ogóle nie powinna być ustanowiona, najpewniej Sąd nie będzie chciał dokonać wpisu nowego nabywcy tego prawa w księdze wieczystej, jak i będą również problemy z uzyskaniem kredytu.
A co w przypadku gdy posiadam KW założoną w 2020 r. w mieszkaniu z nieregulowanym gruntem? Wiem, że to brzmi niedorzecznie w obliczu wyroku SN z 2013 r, ale TAK jest w moim przypadku (Spółdzielnia ma własność do 95% gruntu, ale 5 % gruntu nadal należy do Miasta Warszawy (i to się szybko nie zmieni). Pomimo tego, miesiąc temu sąd założył jakimś cudzem KW dla mieszkania. Dodatkowy smaczek: w Spółdzielni dowiedziałem się, że NIE MOŻNA przekształcic mieszkanie w odrębną własność do czasu az wyjaśni się sprawa z tym 5% gruntu (a to jest baardzo odległa perspektywa). 1) Czy bank udzieli kredytu na takie mieszkanie? 2) Jeżeli „tak”, to czy potem Sąd zezwoli na wpis banku do hipoteki?
Bardzo ciekawy przypadek 🙂 Niestety jednak, banki każdorazowo przy lokalu mieszkalnym, dla którego jest ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu sprawdzają księgę wieczystą gruntu, na którym stoi budynek. Bank sprawdza, czy spółdzielnia mieszkaniowa ma uregulowaną własność gruntu. W przypadku Pańskiego lokalu, grunt pod budynkiem w którym się znajduje, nie jest wyłączną własnością spółdzielni, dlatego bank nie udzieli najpewniej kredytu pomimo założenia księgi wieczstej.