Prawdą jest, iż nie ma żadnego przepisu określającego w jakiej formie umowa przedwstępna powinna być zawarta. To strony tejże umowy decydują jaką formę ona przybierze. Podejmując jednak tę decyzję, biorą najczęściej pod uwagę tylko kwestię dotyczącą kosztu jej zawarcia, nie myśląc o konsekwencjach prawnych wyboru takiej, a nie innej formy. A różnice są istotne…
Co do zasady w umowie przedwstępnej, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Teoretycznie więc, obu stronom winno zależeć na zawarciu przyrzeczonej umowy. Co się jednak stanie w przypadku, gdy jedna ze stron odstąpi od zawarcia umowy?
W przypadku obu form zawarcia umowy, można i standardowo się je zabezpiecza korzystając z instytucji zadatku. tj. świadczenia w postaci pieniężnej lub rzeczowej, które wręczane jest drugiej stronie przy zawieraniu umowy. W przypadku, gdy jedna ze stron umowy nie wywiąże się z jej postanowień otrzymuje rekompensatę, czyli właśnie zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę osoba, która wręcza zadatek może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Pozostałe konsekwencje nieprzystąpienia jednej ze stron do umowy właściwej, będą różne w zależności od formy zawartej umowy przedwstępnej.
Na potrzeby niniejszego bloga odnosić się będę wyłącznie do umów, których przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości.
Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej
W przypadku zwykłej formy pisemnej, gdy strona zobowiązana, uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona żądać może jedynie odszkodowania w granicach ujemnego interesu niedotrzymania warunków umowy tj. naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Należy pamiętać też, że jeżeli nasza szkoda przewyższa wysokość wpłaconego zadatku, to zdecydowanie warto dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych i nie ograniczać się tylko do wysokości zadatku.
Niemniej w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie zwykłej pisemnej, nie możemy żądać tego na czym najbardziej nam zwyczajowo zależy tj. aby sama umowa przyrzeczona została zawarta. Inaczej jest w przypadku formy aktu notarialnego..
Forma aktu notarialnego
Zdecydowanie silniejszy skutek wywołuje zawarcie umowy przedwstępnej, dotyczącej przyszłego zakupu nieruchomości, w formie aktu notarialnego. W tej sytuacji, gdy jedna ze stron, uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga z nich uprawniona jest do wyegzekwowania przed Sądem zawartych w niej zobowiązań. W takiej sytuacji orzeczenie Sądu ma charakter konstytutywny tj. zastępuje umowę przyrzeczoną i powoduje przeniesienie własności nieruchomości, czyli dochodzi do sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej.
Wnioski
W sytuacji, kiedy znaleźliśmy okazję, albo po prostu zależy nam bardzo na zakupie danej, wyjątkowej nieruchomości, a istnieje choć maleńkie ryzyko, iż z jakiś względów leżących po stronie właściciela, może do umowy nie dojść, zdecydowanie warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
W praktyce zdarza się, iż właściciel nieruchomości, dostając dużo lepszą ofertę cenową, nawet licząc się z obowiązkiem zapłaty podwójnej wartości wpłaconego zadatku, uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzieje się tak jednak zazwyczaj, gdy strony łączy umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. W przypadku zawarcia tej umowy w formie aktu notarialnego, właściciel ma świadomość silnych konsekwencji i wie, iż w sytuacji, gdy od zawarcia umowy przyrzeczonej będzie się uchylał, czynność ta może zostać wyegzekwowane przed Sądem. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, najczęściej zniechęca właściciela do tego typu działań, a nam daje gwarancję sfinalizowania transakcji.
P.S. Koszty umowy przedwstępnej u notariusza to 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy właściwej.