Długi osoby sprzedającej lokal mieszkalny tak naprawdę możemy podzielić na dwie kategorie, te zabezpieczone hipoteką oraz nią nie zabezpieczone 😉 Tylko hipoteka stanowi obciążenie samej nieruchomości, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Wszelkie pozostałe zobowiązania nie zabezpieczone hipoteką na danej nieruchomości, mimo że często z nią związane jak np. czynsz czy opłaty za media, obciążają osobiście dotychczasowego właściciela tj. zbywcę nieruchomości i nie przechodzą na nabywcę nieruchomości. Taka jest podstawowa zasada, na co jednak warto jeszcze zwrócić uwagę..

W pierwszej kolejności

Pierwszą i podstawową czynnością, którą musi wykonać każda osobą chcąca kupić mieszkanie jest sprawdzenie księgi wieczystej. Kwestią najważniejszą jest dokładne sprawdzenie działu IV księgi wieczystej, w którym wpisane są hipoteki. Jak już wcześniej wskazywałam, hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Jeżeli hipoteka jest wpisana, koniecznie trzeba podjąć odpowiednie czynności, zawrzeć stosowne zapisy w umowie sprzedaży, aby po sprzedaży wpłacić daną, wcześniej wskazaną przez wierzyciela kwotę, bezpośrednio na jego rachunek. Spłata zadłużenia jest podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Zawsze jednak warto również zajrzeć do działu III księgi wieczystej i ustalić czy nie znajdują się tam wzmianki o wszczęciu postępowania egzekucyjnego w stosunku do interesującej nas nieruchomości. Jeżeli wszczęta została egzekucja z nieruchomości i nastąpiło jej zajęcie, to późniejsza sprzedaż nieruchomości sprawia, iż jej nabywca również staje się stroną postępowania egzekucyjnego (art. 930 § 1 kpc). Nabywca nieruchomości, ze względu na wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej, nie może w tym przypadku twierdzić, iż o zadłużeniu osoby sprzedającej nieruchomość nie wiedział.

Zobowiązania nie zabezpieczone hipoteką

Jeżeli dana zaległość zbywcy, nie została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, to po sprzedaży nieruchomości ww. osoba nadal pozostaje dłużnikiem i osobiście odpowiada za zaległości z tytułu wszelkich opłat takich jak czynsz, koszty zużycia mediów czy też podatek od nieruchomości za okres kiedy to ona była właścicielem lokalu.

Niezależnie jednak od powyższej zasady, występują sytuacje, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje próbę dochodzenia zapłaty zaległości od nowego właściciela wskazując bezpodstawnie, iż  długi przechodzą na nowego właściciela. Także dostawcy mediów zdarza się, iż próbują uzależnić zgodę na zawarcie umowy o dostarczanie mediów (lub cesję poprzedniej umowy) od uregulowania wszelkich zaległości. Urzędy odpowiedzialne za ściąganie podatku od nieruchomości również wysyłają wezwania do zapłaty zaległego podatku pod adres nowego już właściciela.

Owszem, wszystkie te roszczenia kierowane do nowego właściciela są bezzasadne, jednak w celu uniknięcia problemów i konieczności wyjaśniania poszczególnych spraw, sporządzania stosownych pism i wizyt w urzędach, zdecydowanie warto zweryfikować czy sprzedający lokal uregulował wszystkie swoje związane z lokalem zobowiązania.

Przed przystąpieniem do aktu notarialnego należy więc zwrócić się do właściciela, aby przedstawił zaświadczenie, wystawione przez wspólnotę mieszkaniową, w zakresie niezalegania z opłatami, uzyskać takie zaświadczenia również w zakresie dostawy mediów, a także zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

 

Sprawdź prowadzącego działalność gospodarczą

Chcąc w pełni zabezpieczyć zaplanowaną transakcję, z pewnością warto sprawdzić również, czy osoba sprzedająca nieruchomość, prowadzi działalność gospodarczą, a jeżeli tak, to czy występuje u niej  zadłużenie z tym związane. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą odpowiada za zobowiązania wynikające z prowadzonej działalności całym swoim majątkiem, także tym prywatnym.

I owszem, jest to odpowiedzialność osobista, jednak w sytuacji, gdy zadłużenie występuje, a przedsiębiorca zbywa nieruchomość, może to zostać potraktowane jako wyzbywanie się majątku na szkodę wierzycieli. W takiej sytuacji  zastosowanie może mieć skarga pauliańska, gdzie pozew wierzyciel skieruje przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości, w celu uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego. Dla uzyskania korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, wierzyciel wykazać będzie m.in. musiał, iż osoba trzecia, nabywająca nieruchomość, wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, iż dłużnik działał świadomie na szkodę wierzycieli.

W celu zabezpieczenia swoich interesów na powyższa okoliczność, wskazane jest, aby zbywca nieruchomości prowadzący działalność gospodarczą przedstawił możliwie jak najbardziej aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami z US, czy też ze składkami na ubezpieczenie z ZUS.

W samej umowie sprzedaży należy dopilnować, aby notariusz zawarł standardowe klauzule zawierające oświadczenia sprzedawcy, iż nie są prowadzone postępowania egzekucyjne, wywłaszczeniowe itd., które mogłyby dotyczyć nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Działając w ten sposób sprawimy, iż nikt nie będzie nam mógł zarzucić, że nie dołożyliśmy należytej staranności dla ustalenia, czy zbywca sprzedając nieruchomość nie działał na szkodę wierzycieli.

 

Z innej beczki..

Warto przy okazji zauważyć, iż czasami doświadczeni inwestorzy działają z premedytacją wbrew powyższej logice;) Wyszukują właśnie te zadłużone lokale mieszkalne, czy też ich właścicieli i w takich okazyjnych transakcjach upatrują najwyższych zysków. Jak zabezpieczyć swoje interesy przy tego typu transakcjach, to jednak  temat na zupełnie innego posta, czekajcie z niecierpliwością 🙂