Z dniem 1 stycznia 2019 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Niesie ona ze sobą szereg zmian dotyczących czasu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej jak i samych warunków zastosowania zwolnienia, które będą miały szczególne znaczenie w przypadku osób, które zawarły umowę deweloperską, a będą chciały skorzystać z ww. zwolnienia.
Wydłużenie czasu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej
Co do zasady, wszystkie osoby, które sprzedają mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, winny zapłacić 19 % podatek od przychodu uzyskanego z tej transakcji.
Uniknąć ww. podatku można, wykazując, iż przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe np. zakup mieszkania, budowę domu czy też remont.
Do tej pory wydatkowanie musiało nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Od początku 2019 r., termin ten zostanie wydłużony do trzech lat.
W sytuacji więc kiedy realizacja umowy przez dewelopera czesto się przeciąga, z pewnością bardzo korzystne jest wydłużenie terminu na wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Koszty „przed” nabyciem nieruchomości
Ważną zmianą, w kontekście umów deweloperskich, jest wchodzące w życie także z początkiem roku, jednoznaczne uregulowanie kwestii zaliczenia do wydatków na cele mieszkaniowe, kosztów na własne cele mieszkaniowe poniesionych przez podatnika „przed” z nabyciem danej nieruchomości. Mowa tu np. o kwotach płaconych samemu deweloperowi tytułem umowy deweloperskiej, a także wynagrodzeniu notrariusza, czy opłatach sądowych za wpisy do ksiąg wieczystych. Jest to więc bardzo korzystne dla podatników doprecyzowanie przepisów.
Nabycie własności nieruchomości po upływie terminu
Zdecydowanie mniej korzystne dla podatników jest, uregulowanie kwestii ww. wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w sytuacji, gdy do samej umowy nabycia nieruchomości dochodzi po upływie 3-letniego (obecnie 2-letniego) terminu od sprzedaży nieruchomości. Tutaj ustawodawca rozstrzyga zdecydowanie na niekorzyść podatników wskazując, iż za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uznać można te, które zostały poniesione w związku i przed nabyciem własności nieruchomości, jednak tylko pod warunkiem, że samo przeniesienie własności nastąpi przed upływem trzech lat.
Do tej pory była to często kwestia sporna pomiędzy fiskusem a podatnikiem, a występowała najczęściej właśnie w przypadku umów deweloperskich. Fiskus w takich sytuacjach uznawał, że skoro podatnik nie nabył nieruchomości na podstawie umowy deweloperskiej, a umowę przenoszącą własność zawarł po dwóch latach od sprzedaży poprzedniej nieruchomości, to nie ma prawa do skorzystania z ulgi. Odmiennego zdania bywały jednak sądy, na czele z NSA, który w świeżym wyroku z dnia 18.05.2018 r. (sygn akt II FSK 1246/16), uznał skorzystanie z ulgi mieszkaniowej po upływie wskazanego w ustawie terminu za uzasadnione z uwagi m.in. na charakter samej umowy deweloperskiej i jej przyrównanie do budowy domu, gdzie koniec budowy w ustawowym terminie, nie jest warunkiem uzyskania zwolnienia.
Podsumowanie
Korzystne więc z pewnością dla osób zawierających umowę deweloperską i liczących za skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jest samo wydłużenie terminu. Niemniej nadal jednak często będzie zdarzać się, iż na skutek opóźnień w wykonaniu umowy, deweloper nie wywiąże się ze zobowiązań terminowych i nie uda się zawrzeć umowy właściwej w okresie trzyletnim. W sytuacjach takich, w związku z tym iż ustawodawca nie pozostawia tu zbyt dużego pola do interpretacji, a stanowisko fiskusa z pewnością nie będzie odmienne niż do tej pory, jedyną możliwą drogą do uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia, pozostanie droga sądowa.