Wielkimi krokami zbliża się do nas moment przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Nastąpi to z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Sama ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wejdzie w życie już 5 października b.r.
Jakich gruntów dotyczyć będzie przekształcenie?
Zgodnie z treścią ustawy, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie:
1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lub
2) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) budynkami, o których mowa w pkt 1 lub pkt 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Podstawa ujawnienia w księdze wieczystej
Po przekształceniu, podstawę ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowić będą zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu. Wydawać je będą organy występujące w imieniu dotychczasowych właścicieli gruntów. W przypadku nieruchomości stanowiących do tej pory własność Skarbu Państwa będzie to starosta, a w przypadku nieruchomości będących dotychczas własnością jednostek samorządu terytorialnego odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa.
Zaświadczenie będzie wysyłane przez właściwy organ z urzędu zarówno do dotychczasowego użytkownika wieczystego jak i do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej danej nieruchomości.
Sąd ten dokona z urzędu wpisu własności gruntu w księgach wieczystych, a jednocześnie wpisu dotyczącego roszczenia o roczne opłaty przekształceniowe. W związku z wpisem w księdze wieczystej dotyczącym rocznych opłat, każdy kolejny właściciel nieruchomości będzie świadomy obowiązku na nim z tego tytułu ciążącego. Podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej o rocznych opłatach obciążeniowych, będzie zaświadczenie wydane przez właściwy urząd po uregulowaniu całości opłaty przekształceniowej.
Wpisy do ksiąg wieczystych będą zwolnione od opłat sądowych.
Opłata przekształceniowa
Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, właściciel ponosić będzie, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, roczną opłatę przekształceniową. Opłata będzie wnoszona przez okres 20 lat, liczony od dnia przekształcenia.
Wysokość tej opłaty będzie odpowiadać opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019r.
Opłata wnoszona będzie do dnia 31 marca każdego roku. Właściwy organ może na wniosek zainteresowanego rozłożyć opłatę roczną na raty.
Bonifikaty
Właściciel w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłat może zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłat (opłata łączna).
W przypadku wniesienia opłaty łącznej w odniesieniu do gruntu stanowiącego przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:
1) 60% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu;
2) 50% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu;
3) 40% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu;
4) 30% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego;
5) 20% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego;
6) 10% w przypadku, gdy opłata łączna zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego.
W przypadku gruntów stanowiących własność gminy, powiatu lub województwa, bonifikata określana będzie każdorazowo w uchwale właściwej rady lub sejmiku.
Potencjalne utrudnienia w sprzedaży nieruchomości objętych uwłaszczeniem
Jak już wyżej było wspomniane, zaświadczenie będące potwierdzeniem przekształcenia i podstawą wpisu do księgi wieczystej, wydaje z urzędu właściwy organ nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.
Pomiędzy dniem 1 stycznia 2019 r. a chwilą wydania zaświadczenia, sytuacja gruntu będzie formalnie nieuregulowana. Użytkowanie wieczyste przekształci się z mocy prawa we własność, jednak treść księgi wieczystej nie będzie tego odzwierciedlać. Sytuacja taka najpewniej spowoduje, iż do chwili wydania zaświadczenia, niemożliwa stanie się sprzedaż takiej nieruchomości.
Ustawodawca ma świadomość potencjalnych ograniczeń w obrocie nieruchomościami, które mogą zaistnieć po 1 stycznia 2019 r. i miejmy nadzieje znajdzie sposób na ich usunięcie.